Mua đất xây nhà cho thuê: Kinh nghiệm từ thực tế

Tưởng chừng như đơn giản nhưng những ai từng mua xây đất nhà cho thuê mới thấm hết khó khăn phía sau. Với ai đang nuôi ý định này thì sau đây là bài viết mà bạn nên đọc.

Sức hút từ các giao dịch mua bán dãy trọ, bán nhà đang cho thuê,... đang bật tín hiệu cho thấy sự khả quan từ việc đầu tư bất động sản cho thuê. Điều này kéo theo lượng lớn cá nhân muốn chuyển hướng vì mong muốn vừa có lợi nhuận vừa có thể tích lũy, duy trì lâu dài.

Việc chọn mua đất để xây nhà cho thuê có phần tương đồng với các kinh nghiệm mua đất xây phòng trọ. Vì mục tiêu là cho thuê nên các tiêu chí lựa chọn phải làm sao đảm bảo được thuận tiện nhất trong việc tìm kiếm và phục vụ khách hàng. Tuy nhiên, xây nhà nguyên căn sẽ khác với phòng trọ về mặt kết cấu nên muốn hiệu quả, phải thực sự hiểu về phân khúc khách thuê và khả năng đáp ứng của căn nhà đó, giới hạn tài chính ra sao,...

Sức hấp dẫn của mua đất xây nhà cho thuê

Mua đất xây nhà cho thuê chỉ là 1 trong 03 hình thức của mô hình nhà cho thuê hiện nay. Vì vậy, thường được đem ra cân nhắc xem có đây có phải là lựa chọn tối ưu hay không. Bài viết sẽ đưa ra một vài phân tích và các tình huống thực tế để bạn đọc tham khảo.

Đánh giá hình thức “Mua đất xây nhà cho thuê”

Mô hình nhà cho thuê bao gồm 3 hình thức:

  • Sở hữu - Cho thuê: Xây nhà trên đất có sẵn để cho thuê
  • Mua sở hữu - Cho thuê: Mua đất hoặc đất có nhà để xây nhà hoặc cải tạo cho thuê
  • Thuê nhà - Cho thuê lại: Thuê nhà có sẵn, cho thuê nguyên trạng hoặc tân trang, tách phòng cho thuê.

Mua đất xây nhà cho thuê là hình thức có tính ổn định cao vì sau cùng, nhà đầu tư vẫn là chủ sở hữu. Ngoài phần đất xây dựng có giá trị tăng dần theo thời gian thì nhà trên đất cũng có thể khai thác sinh lời trong thời gian dài, có chăng thì phát sinh chi phí tu sửa định kỳ.

Tuy nhiên, so với sở hữu thì mua sở hữu yêu cầu khoản chi phí ban đầu bỏ ra cao hơn. Đặc biệt, khi nhu cầu đầu tư bất động sản tăng cao như hiện nay thì giá đất không hề thấp, nhất là đất ở những khu thuận tiện kinh doanh, dân cư đông đúc hay gần với trường đại học, công ty,...

Vợ chồng già về quê bán lại nhà 1 trệt 2 lầu, có phòng trọ đang cho thuê. 4 phòng trọ đang cho thuê thu nhập 15 - 17 triệu mỗi tháng. Hiện đang cho thuê là 1 cặp vợ chồng và còn lại là nhân viên công ty đi làm nên khá yên tĩnh

  • Diện tích 6x20
  • Sân trước cũng còn khá rộng để đc 5 - 6 cái xe máy, nhà gắn camera sẵn, nhà xây từ năm 2013 nhà tôi giữ nên rất còn mới.
  • Địa chỉ Đường Số 1, Bình Hưng Hòa A, Bình Tân
  • Gần chợ Bình Long, đi xe máy tầm 7 phút đến siêu thị Aeon Bình Tân, đi khoảng 1km
    Có bách hóa, điện máy xanh, gần công an nên không lo an ninh
  • Giá bán 4,2 tỷ bớt thêm cho khách thiện chí

Liên hệ chính chủ: Cô Thu (0879.607.937)

Nếu thực sự có khả năng về tài chính thì mua đất xây nhà cho thuê là hình thức đầu tư có tính ổn định, an toàn và ít rủi ro (trường hợp đảm bảo các nguyên tắc về đầu tư). Nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn, do đó, có thể tiếp cận được lượng lớn đối tượng khách hàng tiềm năng. Khai thác tốt thì xây nhà cho thuê mang lại thu nhập từ vài chục triệu đồng mỗi tháng, hoặc cả trăm triệu (tùy vị trí, quy mô, đối tượng thuê).

Mua đất xây nhà cho thuê cần quan tâm những gì?

Để bắt tay vào công cuộc đầu tư nhà cho thuê hay bất kỳ hình thức cho thuê bất động sản nào nói chung thì cũng có các vấn đề cần quan tâm hàng đầu, như:

  • Tính ổn định của việc cho thuê được thực hiện như thế nào? Nhà có thể cho thuê trong bao nhiêu năm, mong muốn thời hạn bao lâu?
  • Tính cạnh tranh ở khu vực đó ra sao? Trường hợp nếu các nhà lân cận cũng cho thuê thì nhà của bạn chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.
  • Lựa chọn mô hình để đảm bảo nhu cầu của khách nhưng đồng thời kiểm soát được đầu tư.
  • Đối tượng thuê là ai? Họ yêu cầu gì, cần đáp ứng những gì?
  • Vốn cần bỏ ra? Tài chính hiện có, có phương án sử dụng đòn bẩy hay không?
  • Sau khi cho thuê thì về lâu dài có kế hoạch khác hay không?

Ngoài ra, một “trách nhiệm” khác mà khi đầu tư hình thức cho thuê, nhà đầu tư cần phải biết, đó chính là việc quản lý khách thuê cũng như cơ sở vật chất. Sau cùng thì đây vẫn là tài sản sở hữu của mình nên mọi thất thoát cũng đều có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận. Thêm vào đó, khách thuê không chất lượng sẽ gây ảnh hưởng đến hàng xóm xung quanh, gây ra nhiều phiền toái.

Các công việc như: đăng ký tạm trú, ghi điện nước, thu tiền, hợp đồng thuê, sửa chữa khi có hư hỏng,... tuy nhỏ nhưng lại không thể bỏ qua khi mua đất xây nhà cho thuê.

Nhiều vấn đề phát sinh khi xây nhà cho thuê

Kinh nghiệm mua đất xây nhà cho thuê hiệu quả

Hình thức này bao gồm “mua đất”, “xây nhà” và “cho thuê”. Cũng chính vì vậy mà ở mỗi khâu, cần có sự kỹ càng nhất định bởi sẽ tác động qua lại lẫn nhau, quyết định hiệu quả đối với việc đầu tư.

Lựa chọn mảnh đất có vị trí và diện tích phù hợp

Diện tích mảnh đất sẽ chi phối đến quy mô ngôi nhà, lối đi, khoảng không gian sinh hoạt chung hoặc dùng cho các mục đích khác. Tất nhiên, diện tích và vị trí cũng sẽ ảnh hưởng đến số tiền phải bỏ ra. Ngoài chọn đất ở khu vực thuận tiện cho việc thuê - tìm thuê thì cũng cần cân nhắc khả năng tăng giá trong tương lai.

Chọn nơi mua đất rất quan trọng, nhà đầu tư phải tìm hiểu thật kỹ vì nhà xây ở đâu sẽ quyết định đến đối tượng khách thuê ở đó. Ví dụ: nhà gần KCN thì khách thuê có thể sẽ là công nhân, người lao động; nhà ở gần trường học, doanh nghiệp thì đối tượng sẽ là nhân viên văn phòng, sinh viên; hoặc nhà gần khu kinh doanh sầm uất thì các doanh nghiệp, nhãn hàng sẽ quan tâm tìm mặt bằng,...

Xây nhà theo đúng phân khúc mong muốn

Khác với việc xây nhà để ở, xây nhà cho thuê phục vụ cho nhu cầu trước tiên là của người thuê. Theo đó, kết cấu chắc chắn, kiên cố là điều kiện bắt buộc. Bên cạnh đó, quy mô, số lượng phòng, cách phân bố không gian cũng cần tính toán kỹ, càng tối ưu càng có được thu nhập tốt và lượng khách ổn định.

Bạn phải nhắm được đối tượng khách thuê chính của mình là ai. Với mỗi phân khúc khách thuê sẽ có những yêu cầu và tiêu chuẩn riêng. Ví dụ, người đi làm, sinh viên thì muốn thuê nơi có không gian yên tĩnh, sạch sẽ, an ninh. Hoặc nếu là công nhân thì yêu cầu sẽ không quá khắt khe, ở mức cơ bản là được,...

Nếu muốn phát triển ở dạng nhà cho thuê cao cấp thì việc đầu tư cho nội thất, tiện nghi cũng rất quan trọng. Còn nếu muốn chia theo tầng, vừa để thuê ở lâu dài, vừa cho thuê mặt bằng thì cần xem lối đi chung hay riêng, mặt bằng bên dưới bao nhiêu là đủ, có ảnh hưởng đến sinh hoạt của người thuê phía trên hay không,...

Đặc biệt, kinh nghiệm từ một số nhà đầu tư cho biết, nhà không nên xây quá cầu kì, cũng không cần phải xây phân phòng cố định mà thay bằng vách ngăn tiện lợi, tháo lắp dễ dàng. Điều này giúp cho nhà đầu tư có thể thay đổi phương án khi cần hoặc sau này sử dụng ngôi nhà đó cũng dễ dàng cải tạo hơn.

Xác định để lên ý tưởng thiết kế

Tiết kiệm chi phí xây nhà

Vì số tiền mua đất bỏ ra khó có thể thay đổi được nên việc xây nhà càng tiết kiệm càng tốt. Tiết kiệm ở đây không phải là sử dụng vật liệu rẻ tiền hay cẩu thả mà là ưu tiên các phương án có lợi nhất.

Tham khảo ý kiến của người đi trước, có cho mình bản dự trù tất cả chi phí vật liệu, nhân công, nội thất và cả khoảng chi phí phát sinh cho phép. Thường thì tỷ lệ là 80% dùng cho việc xây nhà và 20% là phát sinh. Tất nhiên, phải cố gắng càng ít vượt con số 80% càng tốt.

Dù có phải là dân chuyên ngành hay không, tự mình thiết kế hay nhờ bên thứ 3 thì trước khi bản vẽ được thực hiện, cũng phải kiểm tra thật kỹ. Mọi sai sót đều phải tốn thêm chi phí để khắc phục. Quy luật là 80% dành cho diện tích khu vực cho thuê (nhà ở) và 20% dành cho lối đi, công trình phụ. Không thể vì quá chú trọng vào số lượng phòng, diện tích cho thuê mà xem nhẹ những hạng mục phụ trợ khác, tuy nhỏ nhưng lại ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của khách thuê.

Dành 30% chi phí cho việc xây móng, đặc biệt là với nhà cao tầng. Ưu tiên các thiết kế hiện đại, đơn giản.

Độ cao tầng nên nằm trong khoảng dưới 4,5m và trên 3,3m. Nếu chia phòng thì diện tích nên khoảng từ 12 - 15m2 (nhu cầu thuê tối thiểu hiện nay). Tính toán vệ sinh riêng hay chung, nếu chung thì bao nhiêu phòng cùng sử dụng. Thường thì phòng vệ sinh chung có giá thuê thấp hơn và nhiều nhất thì 1 tầng dùng chung 1 nhà vệ sinh.

Chọn nhà thầu có kinh nghiệm để tiết kiệm thời gian, chi phí.

Phong thủy khi xây nhà cho thuê rất quan trọng

Đừng nghĩ rằng, chỉ khi nào mình ở trong ngôi nhà đó thì mới quan tâm đến phong thủy. Phong thủy nhà ở đóng vai trò rất quan trọng, nhất là khi căn nhà đó được cho thuê vì biết đâu, khách thuê cũng lựa chọn dựa trên tiêu chí này.

Thường thì nhà sẽ được xây theo hướng chính là hướng của gia chủ. Tuy nhiên, các khu vực trong nhà cần đảm bảo có ánh sáng, lưu thông gió, hướng cửa,... đúng với nguyên tắc phong thủy nhà ở.

Các yếu tố phong thủy

Chia nhỏ giai đoạn đầu tư

Đừng vội vàng đổ hết vốn vào quy mô lớn ngay từ đầu, nhất là các nhà đầu tư chưa từng có kinh nghiệm. Xây nhà cho thuê tưởng đơn giản nhưng thực tế, cần phải có thời gian làm quen và thích nghi công việc, đặc biệt là khâu quản lý. Nếu cảm thấy ổn, hãy bắt đầu tính đến chuyện mở rộng quy mô.

Cho thuê đúng người, đúng cách

Việc mua đất, hoàn thiện nhà có thể không mất quá nhiều thời gian, nhưng việc tìm kiếm khách thuê đôi khi lại không như vậy. Một số nhà đầu tư đợi đến khi hoàn thiện mới bắt đầu đăng tin, treo biển.

Tuy nhiên, những người đã từng thực hiện mô hình này cho biết, khi công trình bắt đầu hoàn thiện, nghĩa là đã nhìn thấy sơ bộ kết cấu thì họ đã bắt đầu chiến dịch quảng cáo. Tất nhiên, những khách thuê gấp sẽ không phù hợp. Nhưng điều này giúp tăng khả năng tiếp cận và vẫn có thể có khách thuê “chốt đơn” sớm.

Lưu ý, sàng lọc đối tượng thuê cũng là cách giúp việc kinh doanh được bền vững. Ngoài ra tận dụng các phương tiện khác để quảng cáo nhưng nên chọn bên uy tín, có lượng khách hàng chất lượng.

Mua đất xây nhà cho thuê cần sự phối hợp ăn ý của nhiều yếu tố. Đối với đầu tư, để đi đường dài, bắt buộc phải có nền tảng thật tốt. Vì vậy, đừng bỏ qua bất cứ điều gì, dù là nhỏ nhất.

>>> Xem thêm:

Đánh giá của bạn