Nội dung chính

Mua nhà cho thuê: Top 5 kinh nghiệm "đánh đâu thắng đó"

Đăng bởi Nguyễn Thuý Hằng - Ngày đăng: 20/12/2022

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Mua nhà cho thuê như thế nào để vừa nhanh chóng có thu nhập vừa tối ưu lợi nhuận? Đừng bỏ qua bài viết này nếu bạn đang quan tâm.

Đối với đầu tư bất động sản, không thiếu hình thức để cá nhân lựa chọn, từ lướt sóng đất nền, đến đầu tư dài hạn nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, hoặc khai thác nhà đất cho thuê: văn phòng, nhà xưởng, nhà trọ, mặt bằng,...

Không phải chỉ mới đây, việc mua bán dãy nhà trọ, mua đất xây nhà trọ, mua đất xây nhà cho thuê,... đã xuất hiện từ rất lâu về trước. Ban đầu chỉ đơn giản là lựa chọn kinh doanh truyền thống, dựa theo nhu cầu của thị trường mà làm. Về sau, dưới sức hút không ngừng tăng nhiệt của bất động sản, đây được xem là điểm sáng của phân khúc bất động sản cho thuê thì nhu cầu về nhà ở cao nhưng không phải ai cũng đủ điều kiện để mua nhà. Theo đó, bán nhà đang cho thuê, mua nhà rồi cho thuê lại cũng nhanh chóng trở thành xu hướng.

Bài toán lợi nhuận từ mua nhà cho thuê lại

Tư vấn về khả năng sinh lời của hình thức mua nhà rồi cho thuê, các chuyên gia cho rằng, cần phải xem xét dựa trên nhu cầu của nhà đầu tư, sau đó mới đưa ra các tiêu chí đánh giá được giá trị của bất động sản. Ví dụ, nếu tập trung vào lãi - vốn, giá bán ra - giá mua vào thì tiêu chí quan trọng sẽ là giá mua rẻ, tiềm năng tăng giá cao.

Việc đầu tư vào mua nhà cho thuê cũng không nằm ngoài quy luật đầu tư bất động sản nói chung, ở đây chỉ các kế hoạch dài hạn. Theo đó, buộc nhà đầu tư phải quan tâm đến hạ tầng, tiện ích, quy hoạch, dân cư, giá tại khu vực,... - những tiêu chí hàng đầu phản ánh chất lượng và giá trị nhà đất. Nếu mua để sở hữu, tích lũy cá nhân hoặc khẳng định giá trị bản thân, người mua sẽ tập trung vào sự khan hiếm, tính biểu tượng. Nhưng mua để cho thuê, mục đích tạo ra thu nhập và khoản chênh lệch thì chắc chắn phải đi theo hướng có lợi nhất cho vốn lẫn công sức bỏ ra.

Vợ chồng già về quê bán lại nhà 1 trệt 2 lầu, có phòng trọ đang cho thuê. 4 phòng trọ đang cho thuê thu nhập 15 - 17 triệu mỗi tháng. Hiện đang cho thuê là 1 cặp vợ chồng và còn lại là nhân viên công ty đi làm nên khá yên tĩnh

Diện tích 6x20

Sân trước cũng còn khá rộng để đc 5 - 6 cái xe máy, nhà gắn camera sẵn, nhà xây từ năm 2013 nhà tôi giữ nên rất còn mới.

Địa chỉ Đường Số 1, Bình Hưng Hòa A, Bình Tân

Gần chợ Bình Long, đi xe máy tầm 7 phút đến siêu thị Aeon Bình Tân, đi khoảng 1km
Có bách hóa, điện máy xanh, gần công an nên không lo an ninh

Giá bán 4,2 tỷ bớt thêm cho khách thiện chí

Liên hệ chính chủ: Cô Thu (0879.607.937)

Thông thường, thu nhập thực tế từ việc cho thuê nhà chính bằng giá cho thuê, đây là khoản thu nhập mà chủ nhà không phải bỏ thời gian, công sức ra để làm. Khoản thu nhập này không bị ảnh hưởng khi tỷ lệ lấp đầy bị trồi sụt qua từng tháng. Ví dụ, sau khi trừ các chi phí cũng như phần trống chưa thể cho thuê, thu nhập thực tế còn khoảng 50% so với doanh thu tối đa là hoàn toàn bình thường.

Để có hàng rào phòng trừ rủi ro tốt nhất thì phải biết được mặt bằng giá thuê tại khu vực và khả năng kiếm được khách thuê, nhanh chóng lấp đầy nếu khách hiện tại trả phòng. Điều này đồng nghĩa với trường hợp, chủ nhà khi rao bán cũng có thể đang có hợp đồng thuê ảo nhằm tăng giá bán và mức độ tin cậy.

Bạn có thể áp dụng công thức: (giá thuê mỗi tháng x 12 tháng)/số tiền mua nhà.

Nếu dưới 3% thì tỷ suất lợi nhuận thấp
Nếu từ 3 - 4,5% một năm thì đây là mức trung bình
Nếu từ 4,5 - 5,5% thì tỷ suất lợi nhuận tốt
Nếu từ 6 - 8% thì đây là mức cực kỳ tốt

Nếu có phương án sử dụng đến đòn bẩy tài chính thì cần tính toán kỹ số tiền lãi và gốc trả hàng tháng là bao nhiêu. Đồng thời cần biết rằng, giá cho thuê đôi khi không ổn định như hình thức này, có thể chịu sự tác động từ các yếu tố khác trên thị trường. Phải dự trù được 70% thu nhập từ hoạt động cho thuê vào tổng số tiền phải trả ngân hàng.

Ví dụ:

Bạn mua nhà cho thuê với giá 30 tỷ đồng. Sau khi mua, giá cho thuê là 50 triệu đồng/tháng. Vay 30% là 9 tỷ đồng, lãi suất 12%/năm, kỳ hạn vay 20 năm. Như vậy, mỗi tháng tiền gốc và lãi đóng ngân hàng khoảng 120-130 triệu đồng.

Theo đó, trong số 50 triệu thu về hàng tháng, bạn nên dự toán 35 triệu vào nguồn tiền “trả nợ” ngân hàng. Lúc này, bạn cần thêm 85 - 95 triệu đồng để đủ thanh toán tiền gốc lẫn lãi hàng tháng. Nghĩa là, tài chính của bạn phải đảm bảo được phương án như trên, nếu không, việc đầu tư cực kỳ rủi ro.

5 kinh nghiệm mua nhà cho thuê từ chuyên gia

Đầu tư mua nhà cho thuê sẽ an toàn và hiệu quả hơn nếu như biết rõ quy luật, vận dụng theo một kế hoạch bài bản. Dù số vốn bỏ ra ban đầu nhiều hay ít, mua nhà cho thuê lớn hay nhỏ thì cũng nên bỏ túi 5 kinh nghiệm sau.

Khảo sát và đề phòng với tất cả chiêu trò

Như đã phân tích ở trên, lo ngại nhất khi mua nhà cho thuê lại chính là đặc điểm, giá trị, tiềm năng căn nhà thực tế không giống với những gì bên bán cung cấp và “phô diễn” cho người mua thấy. Trong đó, điển hình nhất là các hợp đồng thuê nhà ảo với giá cực kỳ hấp dẫn nhằm cho người mua thấy rằng tiềm năng là rất lớn, tương xứng với số tiền phải bỏ ra để sở hữu được công cụ sinh lời.

Vì vậy, để đưa ra quyết định, cần có một cuộc khảo sát, so sánh căn nhà muốn mua với các tài sản tương tự ở khu vực đó. Cách này rất đơn giản, chỉ cần thăm dò qua số điện thoại hoặc nhờ sự hỗ trợ của các văn phòng môi giới. Để chắc chắn hơn, bạn cũng có thể nhờ phía ngân hàng tiến hành thẩm định giá. Bộ phận chuyên môn của ngân hàng thường sẽ làm việc chuyên nghiệp và có độ chính xác cao.

Tuy nhiên, cần lưu ý, đừng khảo sát căn nhà theo hướng đầu tư quá nhiều, nghĩa là cân đo đong đếm các yếu tố ảnh hưởng như vị trí, độ khan hiếm, hiệu quả khai thác dòng tiền mà nên làm theo cách thông thường khi mua nhà ở. Điều này giúp cho sự đánh giá được khách quan hơn.

Xác định rõ năng lực đầu tư

Mua nhà cho thuê lại không phải đơn giản là tìm kiếm căn nhà ưng ý, mua bán thành công rồi đem tài sản đó cho khách thuê. Thị trường cho thuê rất đa dạng nên suy nghĩ một cách đơn thuần rất dễ khiến nhà đầu tư “chông chênh” khi bước vào thực chiến.

Trước khi tìm nhà để mua, cần phải xác định được năng lực tài chính của mình ở mức nào. Số tiền quyết định đến giá trị căn nhà được mua và ảnh hưởng trực tiếp đến giá cho thuê - cũng chính là thu nhập hàng tháng/năm.

Bên cạnh đó, cho thuê nhưng xác định xem sẽ theo đuổi mô hình, phân khúc nào. Có rất nhiều lựa chọn khi mua nhà cho thuê lại. Ví dụ:

Cho thuê theo hình thức nhà nguyên căn: cho các cặp vợ chồng, các nhóm bạn trẻ thuê và sử dụng toàn bộ căn nhà.
Cho thuê theo hình thức phân phòng: chủ nhà chia phòng theo diện tích căn nhà để cho thuê riêng lẻ, giá thuê tính theo phòng.
Cho thuê theo hình thức mặt bằng kinh doanh: nếu nhà có điều kiện để làm mặt bằng thì cho các đơn vị có nhu cầu kinh doanh thuê lại để buôn bán, trữ hàng hóa. Chủ nhà có thể cho thuê 1 phần hoặc toàn bộ, vẫn có thể sử dụng căn nhà nếu muốn.
Cho thuê theo hình thức văn phòng: cho các công ty, doanh nghiệp thuê lại làm trụ sở, văn phòng làm việc,....

Mỗi hình thức cho thuê đòi hỏi những kỹ năng về quản lý và lên kế hoạch khác nhau của nhà đầu tư, trách nhiệm cũng theo đó tăng lên. Đồng thời, ít nhiều ảnh hưởng đến hướng đi trong tương lai khi thương vụ cho thuê kết thúc.

Chấp nhận cải tạo để tối ưu hóa lợi nhuận

Nếu mua nhà cho thuê lại nhưng vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu thì theo thời gian, rất khó đạt được mức lợi nhuận mong muốn. Cải tạo lại căn nhà dù ít hay cũng đều có lợi đối với việc cho thuê.

Thứ nhất, khách thuê sẽ có thiện cảm với những căn nhà mới, sạch sẽ, chỉn chu hơn là nhà xuống cấp, tường hay cửa bị cũ, tối màu.
Thứ hai, cải tạo giúp cải thiện không gian, phù hợp với mục đích cho thuê đồng thời người thuê cũng cảm thấy thoải mái, khoa học. Có những căn nhà cho nhiều người, nhiều đối tượng thuê nhưng không có cảm giác bị bất tiện.

Ví dụ: Không gian bếp thường ít khi sử dụng đến, bạn hoàn toàn có thể biến nó thành một căn phòng nhỏ để cho thuê. Hoặc thậm chí, khác xép, tầng thượng, nếu chịu khó “biến tấu”, chúng sẽ trở thành không gian độc đáo mà nhiều người thuê tìm kiếm. Khách thuê muốn sự tiện nghi nhưng chắc chắn trong số đó cũng có người thích “độc lạ”. Chỉ cần thay đổi một chút, bạn đã mở rộng phạm vi khách thuê tiềm năng của mình.

Chi phí cải tạo tùy thuộc chủ nhà muốn làm như thế nào, sửa ít hay nhiều, đầu tư vào những gì. Hiệu quả của việc cải tạo được thể hiện rất rõ qua việc, nhiều người thích và chọn mua nhà nát, chi phí ban đầu cực kỳ thấp nhưng sau khi thay áo thì lợi nhuận lại vô cùng hấp dẫn.

Đây cũng là một bí quyết hay, nếu đang tìm mua nhà rồi cho thuê lại, sao không thử với các căn nhà cũ, đâu nhất thiết phải ưu tiên ngay những ngôi nhà mới quá khang trang.

Tập trung vào khách hàng mục tiêu

Việc xác định năng lực đầu tư, bao gồm mô hình và phân khúc sẽ không còn phát huy tác dụng nếu nhà đầu tư học theo cò mồi, rằng thu hút rất nhiều khách hàng, thuộc các nhóm khác nhau, thậm chí là những người mà mô hình của mình không hướng đến. Giỏ hàng chỉ có 1 sản phẩm nhưng lại muốn tư vấn cho nhiều người - vừa mất thời gian, vừa không có hiệu quả.

Vì vậy, hãy sử dụng phương pháp tiếp thị đích, bạn nhắm đến ai/những ai thì mô tả sản phẩm thật kỹ ở các đặc điểm có liên quan, sau đó đưa thông tin lên các trang rao vặt, mua bán cho thuê bất động sản,... Tại sao lại nên tiếp cận đúng khách hàng mục tiêu? Vì dù có cố gắng đến đâu, khi đến xem trực tiếp, khách thuê cũng sẽ nhận ra sự không phù hợp. Mặt khác, khách thuê nằm ngoài nhóm mong muốn rất dễ phát sinh vấn đề trong quá trình thuê: thuê ngắn hạn, gây mất trật tự, an ninh,...

Ngay khi có thể, hãy đăng tin cho thuê

Mặc dù mua nhà là bạn trở thành chủ sở hữu, nhưng không thể vì thế mà chần chừ hay kéo dài thêm thời gian chờ. Mua nhà cho thuê lại muốn hiệu quả, nhất là với ai sử dụng đòn bẩy tài chính thì ngay khi giao dịch thành công, tiến hành cải tạo một cách nhanh nhất và triển khai luôn việc đăng tin. Càng tiết kiệm thời gian càng có lợi. Tham khảo thêm một số cách đăng tin cho thuê nhà hấp dẫn để tăng hiệu quả tiếp cận.

Mua nhà cho thuê - cơ hội dành cho những ai biết nắm bắt. Nếu tận dụng tốt, bạn sẽ sở hữu công cụ mang lại lợi nhuận kép, thu nhập ổn định và tài sản có giá trị tăng dần theo thời gian.