Đất khu công nghiệp & 04 điều cần biết (Chia sẻ)

Trước sự phát triển nhanh của các khu công nghiệp trên cả nước, đất khu công nghiệp trở thành mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Sở hữu những đặc tính khác hẳn so với nhà đất thông thường, đất khu công nghiệp được sử dụng bằng những chính sách riêng do Nhà nước quy định.

Trong vài năm trở lại đây, bất động sản khu công nghiệp nhanh chóng trở thành loại hình nổi trội ở một số tỉnh thành khi số lượng khu công nghiệp quy mô ngày càng tăng và được đầu tư vô cùng bài bản. Bên cạnh đó, lợi nhuận hấp dẫn từ việc đầu tư đất khu công nghiệp đã khiến nhiều người có ý định đổ tiền vào đây. Tuy nhiên, đừng vội vàng bước chân vào đầu tư khi chưa thực sự hiểu và nắm chắc các vấn đề liên quan đến loại đất này.

Nếu anh/chị đang quan tâm đến đất khu công nghiệp, đừng để phải HỐI TIẾC chỉ vì bỏ quả nội dung bài viết này. Hãy cùng làm rõ về nó ngay sau đây:

Đất khu công nghiệp là gì?

Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất. [theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được ban hành vào 29/11/2013]

Hiểu một cách khác, đất khu công nghiệp là nơi để xây dựng các khu kinh doanh tập trung và tất cả đều có chung một chế độ sử dụng đất.

đất khu công nghiệp - 1

Đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Theo Khoản 2, điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp là gì?

Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp hay còn được hiểu là thời gian sử dụng đất khu công nghiệp.

Thời hạn sử dụng đất trong dự án khu công nghiệp được tính theo thời hạn của dự án đầu tư. Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

[Theo Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai]

đất khu công nghiệp - 2

04 điều cần biết khi mua (thuê) đất khu công nghiệp

Nhiều người sẽ nhầm lẫn giữa việc mua đất khu công nghiệp với thuê đất khu công nghiệp. Dựa vào định nghĩa ở trên, thì đất khu công nghiệp chỉ được nhà nước cho thuê với thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Một số cá nhân và doanh nghiệp chấp nhận thuê toàn bộ thời gian và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nên xem đây là hình thức mua.

Tuy nhiên, sau thời gian thuê đất theo quy định, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất hoặc tiếp tục cho thuê tùy thuộc vào chính sách sử dụng đất thời điểm đó.

Các hình thức thuê đất khu công nghiệp

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149, Luật đất đai, đất khu công nghiệp được cho thuê dưới 02 trường hợp cơ bản:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm

Tùy thuộc vào từng trường hợp mà quyền và nghĩa vụ được quy định. Chỉ riêng với trường hợp thuê đất khu công nghiệp trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê thì mới có quyền: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.

Những ai được mua/thuê đất trong khu công nghiệp?

Do tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về vốn, trình độ quản lý, khai thác, vận hành nên không phải bất cứ cá nhân/doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN chỉ bao gồm:

  • Tổ chức kinh tế
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Riêng với nhóm đối tượng mua/thuê đất trong khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh thì rộng hơn. Bất kỳ ai có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp để kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ ở tất cả các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh (phù hợp với từng dự án khu công nghiệp) mà pháp luật không cấm đều có thể nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 các chủ thể này bao gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thuê đất trong khu công nghiệp có chuyển nhượng được không?

Nhiều trường hợp doanh nghiệp thuê toàn bộ thời gian sử dụng đất trong khu công nghiệp và trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian, nhưng sau đó không có nhu cầu sử dụng để và muốn chuyển nhượng, cho bên khác thuê lại để thu hồi chi phí hoặc để nhận lấy một khoản lợi ích.

Theo điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013, trường hợp trên được quy định như sau:

  • Nếu chủ thể thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng.
  • Trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nhưng với người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp

- Chuẩn bị hồ sơ xin thuê đất trong khu công nghiệp gồm:

  • Đơn xin thuê đất theo mẫu (có thể xin mẫu tại ban quản ký khu công nghiệp)
  • Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư
  • Đề cương tóm tắt dự án đầu tư vào cụm công nghiệp
  • Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho thuê đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án
  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
  • Hồ sơ sẽ được gửi đến Sở Tài nguyên và môi trường nơi có đất. Cơ quan chức năng sẽ xem xét và xử lý hồ sơ.

- Quy trình thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp

  • Bước 1: Nhà đầu tư tìm kiếm khu công nghiệp thích hợp và thỏa thuận với đơn vị chủ quản về hạ tầng, vị trí, diện tích, dịch vụ tiện ích, giá, phí và phương thức thanh toán.
  • Bước 2: Sau khi thỏa thuận hoàn tất, công ty cho thuê đất trình Ban Quản lý Khu kinh tế cho chủ trương tiếp nhận đầu tư.
  • Bước 3: Ban Quản lý Khu kinh tế cho chủ trương tiếp nhận đầu tư.
  • Bước 4: Sau khi có chủ trương tiếp nhận, công ty cho thuê đất và chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng thuê đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Bước 5: Đăng ký thành lập doanh nghiệp hay chi nhánh doanh nghiệp để trực tiếp đầu tư dự án (tại Ban Quản lý Khu kinh tế nếu là dự án FDI; tại Sở Kế hoạch và Đầu tư nếu là dự án DDI). Sau khi đăng ký thành lập doanh nghiệp, nhà đầu tư tiến hành trình Ban Quản lý Khu kinh tế cấp Giấy Chứng nhận đầu tư dự án.
  • Bước 6: Công ty cho thuê đất và nhà đầu tư bàn giao mặt bằng.
  • Bước 7: Nhận mặt bằng và thực hiện các thủ tục để tiến hành xây dựng nhà xưởng

đất khu công nghiệp - 3

Cảnh báo rủi ro trước làn sóng mua đất gần khu công nghiệp

Theo thống kê Savills Việt Nam, đến đầu năm 2019, Việt Nam đang có 326 khu công nghiệp đã được thành lập với tổng diện tích 95.500 ha. Trong đó, 251 khu công nghiệp đã chính thức đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy lên đến 74% và 75 khu công nghiệp (29.300 ha) đang xây dựng, đền bù và giải phóng mặt bằng.

Không chỉ tác động mạnh đến nền kinh tế, các khu công nghiệp này đã tạo nên một sức nóng khủng khiếp đối với hoạt động mua bán đất gần khu công nghiệp. Những lô đất nằm liền kề khu công nghiệp, tăng giá mỗi ngày, tại các trung tâm công nghiệp như: Bàu Bàng (Bình Dương), Nhơn Trạch (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An), Chơn Thành (Bình Phước),... bất động sản công nghiệp trở thành tâm điểm thu hút nhà đầu tư, nhiều người xem đây là "miếng bánh ngon" có khả năng sinh lợi nhuận hấp dẫn.

Thực tế cho thấy, mua đất gần khu công nghiệp không đơn giản như nhiều người vẫn nghỉ. Không ít nhà đầu tư đã và đang ôm trái đắng chỉ vì chủ quan, không nghiên cứu kỹ thị trường, sau nhiều năm vẫn không thể bán ra, lợi nhuận không như kỳ vọng. Rủi ro đầu tư có thể phải đối mặt là:

  • Đặt kỳ vọng nhiều vào bứt phá cơ sở hạ tầng, nhưng thực tế tiến độ chậm so với dự kiến thời gian đầu tư ảnh hưởng đến lợi nhuận.
  • Phần lớn nhà đầu tư thường nhắm đến những lô đất lẻ nằm gần các khu công nghiệp để xây nhà trọ, nhà xưởng rồi cho thuê. Tuy nhiên tốc độ lấp đầy lại không như dự kiến.
  • Chịu tác động tiêu cực từ các khu công nghiệp như: ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, khó kiểm soát an ninh,...
  • Tỷ lệ tăng giá khá bấp bênh, phụ thuộc nhiều và tiến độ xây dựng khu công nghiệp
  • Giá đất gần khu công nghiệp cao hơn hẳn so với mặt bằng chung của khu vực
  • Khả năng chôn vốn cao do tính thanh khoản bị tác động bởi nhiều yếu tố
  • ...

Vậy câu hỏi đặt ra là, trước những rủi ro có thể đối mặt này, liệu có nên đầu tư đất gần khu công nghiệp không?

Trên thực tế, làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp vẫn đang diễn ra sôi nổi. Tại khu vực phía Nam, nhanh chóng nổi lên những điểm nóng với hàng loạt dự án khu đô thị mới. Theo các chuyên gia, sự phát triển của các khu công nghiệp sẽ mang lại một đội ngũ rất lớn chuyên gia, người lao động đến các khu vực mà họ đặt nhà máy, văn phòng làm việc. Từ đó, nhu cầu về việc mua đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư, biệt thự nghỉ dưỡng,... khu vực lân cận sẽ tăng mạnh.

đất khu công nghiệp - 4

Bên cạnh những dự án bất động sản độc lập, các mô hình khu đô thị công nghiệp cũng bắt đầu nở rộ. Khu công nghiệp kết hợp Khu đô thị vốn là xu hướng phát triển của nhiều nước trên thế giới. như Mỹ, Đức, Nhật Bản, Thái Lan, Hàn Quốc, Trung Quốc,... Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang ghi được dấu ấn bởi những cái tên như: Khu đô thị công nghiệp Dung Quất, Khu đô thị công nghiệp VSIP, Khu đô thị công nghiệp Bàu Bàng, Khu đô thị công nghiệp Mỹ Phước 1 - 2 - 3, Khu đô thị công nghiệp Đại An,...

Không thể phủ nhận sức hấp dẫn và lợi nhuận đầu tư từ mua đất gần khu công nghiệp mang lại. Tuy nhiên, an toàn hay không còn dựa vào nhiều yếu tố và buộc nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ trước khi bỏ vốn.

KCN Trần Anh Tân Phú tại Đức Hoà, Long An đang gây sốt trên thị trường. Đây là khu công nghiệp xanh sở hữu Bến cảng đầu tiên trên địa bàn tỉnh.

  • Quy mô: 262ha. Dự kiến triển khai giai đoạn 1 với 105ha; giai đoạn 2 gồm 156ha
  • Vị trí: nằm trên trục đường tỉnh lộ 830, thuộc xã Tân Phú, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An
  • Khu công nghiệp bao gồm nhiều loại hình sản xuất như khu sinh học nghiên cứu nuôi trồng, nghiên cứu chế biến, sản xuất hóa mỹ phẩm, cơ khí chế tạo, sản xuất phụ tùng, sản xuất ngành điện viễn thông…
  • Sản phẩm: bán nền xây xưởng, cho thuê xưởng công nghiệp
  • Hotline tư vấn | Trực thuộc Tập Đoàn: 0888.03.2019

>>>> Xem thêm:

Đánh giá của bạn