Hợp đồng thuê đất, thủ tục công chứng và các quy định liên quan

Hợp đồng thuê đất hay còn gọi là hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được hiểu là văn bản ghi lại thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê về thời gian, tiền thuê, quyền và nghĩa vụ của hai bên.

Theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Mẫu hợp đồng thuê đất (hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất)

Hiện tại, hợp đồng cho thuê đất được sử dụng khá nhiều mẫu khác nhau. Tùy thuộc vào loại đất cho thuê, mục đích và thời gian mà nhiều người có cách soạn thảo hợp đồng khác nhau. Về cơ bản, một hợp đồng thuê đất có hiệu lực và đảm bảo pháp lý phải có đủ các nội dung chính như sau:

• Thông tin bên thuê và bên cho thuê:

Thông tin các bên buộc phải đầy đủ về: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của các bên.

• Các thông tin chi tiết về đất cho thuê:

Trong điều khoản này, các bên phải ghi rõ các thông tin gắn liền với đất cho thuê như: địa chỉ, diện tích, tình trạng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất,…

• Thời điểm bàn giao đất và thời hạn cho thuê đất:

Thời hạn thuê đất do các bên thỏa thuận và ghi rõ trong điều khoản này về thời gian bắt đầu cho thuê và thời hạn thuê (hoặc thời gian kết thúc thuê đất). Các bên cũng quy định cụ thể thời gian dự định giao đất cho bên thuê, thời gian giao đất có thể trùng với thời gian bắt đầu thuê đất

• Giá tiền thuê đất, mệnh giá, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê:

Hai bên thỏa thuận giá tiền thuê đất, thời hạn thanh toán (một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm), thời gian thanh toán (ghi rõ ngày tháng năm), phương thức thanh toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản)…

• Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thuê và cho thuê đất:

Quyền và nghĩa vụ của các bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật Dân sự, pháp luật Đất đai và không trái với pháp luật khác có liên quan.

• Thời điểm hợp đồng có hiệu lực:

Phải được ghi rõ ngày, tháng, năm vì nó sẽ ảnh hưởng đến tổng thời gian thuê và cho thuê, thời điểm bàn giao lại đất sau thuê.

• Các thỏa thuận khác: Các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác liên quan nhưng không được trái với pháp luật

(Lưu ý: Thời hạn thuê đất là không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt theo khoản 3 Điều 126 Luật đất đai thì là không quá 70 năm)

Dưới đây sẽ là mẫu hợp đồng thuê đất đầy đủ, chính xác và được sử dụng phổ biến nhất hiện nay:

Quyền và nghĩa vụ của các bên cho thuê và bên thuê quyền sử dụng đất

a. Bên cho thuê đất

Bên cho thuê đất phải chịu trách nhiệm thực hiện đầy đủ các công việc được quy định dưới đây:

• Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất
• Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận
• Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê
• Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích
• Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
• Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê

Bên cho thuê được sử dụng các quyền như sau:

• Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê
• Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại
• Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết

b. Bên thuê đất

Nghĩa vụ của bên thuê:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê
• Không được hủy hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
• Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thỏa thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
• Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh
• Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Quyền của bên thuê:

• Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận
• Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận
• Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất
• Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 426 của Bộ luật này
• Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút”.

Thủ tục công chứng hợp đồng thuê đất

Hầu hết các hợp đồng thuê đất sẽ có thời hạn trên 06 tháng nên phải lập hồ sơ và công chứng đầy đủ tại cơ quan có chức năng. Về cơ bản, công chứng hợp đồng thuê đất sẽ khá giống với hợp đồng thuê nhà hay hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh. Trình tự cơ bản sẽ được tiến hành như sau:

• Bước 1: Lập hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ yêu cầu và nộp tại bộ phận tiếp nhận của phòng công chứng.

(Hồ sơ photo có thể nộp trực tiếp, Gửi Fax, Email hoặc có thể yêu cầu nhận hồ sơ, tư vấn tại nhà)

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ đã nhận và các điều kiện công chứng, nếu thấy đủ điều kiện thì sẽ nhận hồ sơ, nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung hoặc từ chối tiếp nhận nếu không đủ điều kiện công chứng theo Luật định.

• Bước 3: Nếu hồ sơ đầy đủ, bộ phận nghiệp vụ của bên công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng giao dịch
• Bước 4: Sau khi hồ sơ và hợp đồng giao dịch đạt yêu cầu, Công chứng viên sẽ ký sau đó để chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu hồ sơ và trả hồ sơ.
• Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí, thù lao công chứng, nhận các bản hợp đồng, giao dịch đã được công chứng tại quầy thu ngân, trả hồ sơ.

Sự khác nhau về các loại đất cũng sẽ làm cho các điều khoản của hợp đồng thuê đất có thay đổi. Với các hợp đồng dài hạn và giá trị tiền thuê lớn, để an toàn và tránh những tranh chấp không đáng có nên làm việc thông qua văn phòng luật. Tất cả các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, đặt cọc, hợp đồng thuê đất, phụ lục hợp đồng đều phải được kiểm tra rõ giá trị pháp lý.

>>>> Xem thêm:

• Thủ tục chuyển hộ khẩu và những điều cần lưu ý khi chuyển hộ khẩu
• Mẫu hợp đồng cọc mua nhà và những điều cần đặc biệt lưu ý
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những vấn đề về hồ sơ, thủ tục
• Tổng hợp 25 mẫu nhà cấp 4 đơn giản, đẹp & tiết kiệm không gian nhất