Nhà ở xã hội có bán lại hay chuyển nhượng được không?

Để chuyển nhượng nhà ở xã hội, chủ sở hữu phải tuân thủ theo các quy định giới hạn về thời gian và đối tượng. Bởi vì, nhà ở xã hội là loại hình bất động sản được nhà nước áp dụng các chính sách hỗ trợ.

Khi mua, người thu nhập thấp ngoài việc đáp ứng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, phần lớn đều tiếp cận với việc vay vốn từ ngân hàng chính sách. Do đó, để đảm bảo tính minh bạch, tránh các trường hợp trục lợi từ nhà ở xã hội, người mua phải thỏa mãn các yêu cầu nếu muốn chuyển nhượng lại nhà ở xã hội của mình.

Thời gian và đối tượng chuyển nhượng

Tại nghị định 100/2015/NĐ-CP đã quy định khá rõ về vấn đề này. Khái quát hơn, có thể chia làm hai trường hợp, phân theo mốc thời gian:

Thứ nhất: Chưa đủ thời hạn 5 năm

Khi người mua đã trả hết tiền mua nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa kết thúc thời hạn 5 năm theo hợp đồng đã ký thì nhà ở chỉ có thể bán lại cho các đối tượng sau đây:

• Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư)
• Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách)
• Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Giá bán được chủ sở hữu lựa chọn, nhưng tối đa không quá giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán. Đặc biệt, người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân ở giai đoạn này.

Thứ hai: đủ thời hạn 5 năm

Khi này việc chuyển nhượng diễn ra bình thường như các loại hình khác trên thị trường. Người mua được quyền bán lại nhà ở xã hội cho mọi đối tượng với mức giá do mình lựa chọn. Tuy nhiên, nếu người nhận chuyển nhượng là đối tượng được mua nhà ở xã hội thì mức giá cũng phải tuân theo mức ở trường hợp thứ nhất, tức là không vượt quá giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán. Đồng thời, người bán phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo luật định.

Riêng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu khi đáp ứng được đủ những điều kiện sau:

• Thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở
• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội

Bước 1: Tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà ở; hình thức và nội dung hợp đồng không trái với các quy định của pháp luật. (Anh/chị có thể tham khảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất)

Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và đóng các loại phí, lệ phí liên quan;

Bước 3: Tiến hành thủ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở xã hội đối với chủ sở hữu mới.

Nếu người mua là đối tượng được mua nhà ở xã hội thì cần bổ sung trong hồ sơ các giấy tờ chứng minh khi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng nhà ở xã hội

Tiền sử dụng đất

Cách tính tiền sử dụng đất đối với nhà ở xã hội sẽ khác hơn so với nhà ở thông thường. Cụ thể, tại Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC đã quy định rõ:
- Nếu là chung cư: Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất(SDĐ) được phân bổ cho căn hộ đó; tính theo công thức:

Tiền SDD phải nộp = 50% x Diện tích căn hộ x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền SDĐ

- Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề: người bán phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Diện tích đất x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất

Với Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản phí phải nộp khi làm thủ tục sang tên, tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0,5%

Thuế thu nhập cá nhân

Tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp tương ứng với 2% giá chuyển nhượng, được quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC. Công thức tính cụ thể:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Xem thêm:

• Những vấn đề pháp lý cần nắm về sở hữu Shophouse
• Tìm hiểu nhà ở xã hội ở các quốc gia trên thế giới
• Dự án Cát Tường Phú Hưng Bình Phước có đáng mua như lời đồn?
• Quy chuẩn, pháp lý Condotel sử dụng trong năm 2019