Đánh giá tiềm năng đầu tư đất Nhơn Trạch, Đồng Nai

Được xác định sẽ là 1 trong 3 thành phố của tỉnh Đồng Nai và đô thị vệ tinh của Tp. Hồ Chí Minh. Đất Nhơn Trạch đang được đánh giá cao về lợi thế đầu tư.

Sau hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp được triển khai, Nhơn Trạch nhanh chóng trở thành điểm đến lý tưởng của nhiều nhà đầu tư. Từ năm 2017 đến nay, Nhơn Trạch thu hút lượng lớn dân nhập cư.

Cùng với tốc độ phát triển nhanh chóng của nhà đất Đồng Nai, đất Nhơn Trạch phất lên như diều gặp gió. Nhiều nhà đầu tư còn cho rằng, lúc này không đầu tư vào bất động sản Nhơn Trạch thì không biết đầu tư vào đầu tiềm năng hơn.

Khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, đất Nhơn Trạch trở thành tâm điểm của bất động sản Đồng Nai. Nằm cách Tp. HCM chỉ 30km theo tỉnh lộ 25B, tiềm năng nào khiến Nhơn Trạch nằm trong mục tiêu đầu tư dài hạn?

Tổng quan về huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai

Về vị trí và đơn vị hành chính

Huyện Nhơn Trạch là đơn vị hành chính nằm ở phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai, tiếp giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Vị trí địa lý được xem là đầu mối kết nối cực kỳ quan trọng:

• Phía đông và đông bắc giáp huyện Long Thành (đang xây dựng cảng sân bay Quốc tế)
• Phía tây giáp Thành phố Hồ Chí Minh với ranh giới là sông Nhà Bè
• Phía nam và tây nam giáp Thành phố Hồ Chí Minh với ranh giới là sông Đồng Tranh và sông Lòng Tàu
• Phía đông nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với ranh giới là sông Thị Vải
• Phía bắc giáp Thành phố Hồ Chí Minh với ranh giới là sông Đồng Nai
• Phía tây bắc giáp Thành phố Hồ Chí Minh với ranh giới là sông Đồng Nai

Nhơn Trạch đang hưởng lợi lớn từ vị trí và vai trò đối với Tp. Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai. Hiện tại, huyện đang trong thời điểm quy hoạch thành đô thị mới trực thuộc tỉnh Đồng Nai và là đô thị vệ tinh phía Đông Tp. HCM.

• Tổng diện tích tự nhiên: 411 km2
• Tổng dân số tính đến năm 2019: 401.720 người

Huyện Nhơn Trạch có 12 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm thị trấn Hiệp Phước và 11 xã: Đại Phước, Long Tân, Long Thọ, Phú Đông, Phú Hội (huyện lỵ), Phú Thạnh, Phú Hữu, Phước An, Phước Khánh, Phước Thiền, Vĩnh Thanh.

Về giao thông

Trên địa bàn hiện có nhiều tuyến giao thông trọng điểm như:

• Quốc lộ 51
• Đường Vành đai 3
• Tỉnh lộ 769, tỉnh lộ 25 (nay là các đường: Lý Thái Tổ, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Ái Quốc).
• Hệ thống đường sông Đồng Nai, Sông Đồng Tranh, sông Thị Vải.
• Đường sắt nhẹ kết nối Thủ Thiêm (TP.HCM) với Cảng hàng không Quốc tế Long Thành chạy dọc đường Vành Đai 3. Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành (có nút giao tại Nhơn Trạch)

Về kinh tế

Tính đến năm 2020, Nhơn Trạch là đơn vị hành chính sở hữu nhiều khu công nghiệp nhất tại Đồng Nai. Cụ thể, huyện có 10 khu công nghiệp được Chính phủ phê duyệt gồm:

• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 1: 449 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 - D2D: 347 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 - Lộc Khang: 70 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 - Nhơn Phú: 183 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3: 697 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 5: 309 ha
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch 6: 327 ha
• Khu công nghiệp Dệt may Nhơn Trạch: 184 ha
• Cụm công nghiệp Phú Thạnh - Vĩnh Thanh
• Khu công nghiệp Nhơn Trạch Ông Kèo: 856 ha

Giai đoạn 2010 - 2015, Nhơn Trạch đã có kế hoạch quy hoạch thành đô thị loại II, tuy nhiên tốc độ diễn ra khá chậm. Khoảng 3 - 4 năm trở lại đây, Nhơn Trạch mới thực sự bắt đầu bước vào cuộc đua phát triển diện mạo đô thị và kinh tế.

Chính sách quy hoạch và phát triển huyện Nhơn Trạch

Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050. Khu đô thị có diện tích hơn 41.000 hécta, dự báo đến 2035 dân số khoảng 340.000-360.000 người.

Dựa trên quy hoạch chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, UBND huyện Đồng Nai đã lập quy hoạch phân khu đối với đô thị mới Nhơn Trạch. Với mục tiêu, đưa huyện Nhơn Trạch trở thành thành phố đô thị loại II đạt các chuẩn về tỷ lệ hạ tầng, cây xanh, chiếu sáng, môi trường sống,... Trước mắt, đến năm 2025, huyện sẽ tiến hành quy hoạch với chi tiết như sau:

Về ranh giới và quy mô diện tích

Phạm vi lập quy hoạch Đô thị mới Nhơn Trạch có quy mô 41.078 ha, bao gồm toàn bộ ranh giới hành chính huyện Nhơn Trạch gồm 12 đơn vị hành chính bao gồm: Thị trấn Hiệp Phước và 11 xã: Đại Phước, Long Tân, Long Thọ, Phước An, Phước Khánh, Phước Thiện, Phú Đông, Phú Hữu, Phú Hội, Phú Thạnh, Vĩnh Thanh. Có giới hạn như sau:

• Phía Bắc giáp huyện Long Thành(Đồng Nai) và sông Đồng Nai, bên kia sông là khu vực Cát Lái, cù lao 6 xã thuộc Quận 2 và Quận 9 – TP Hồ Chí Minh.
• Phía Đông giáp huyện Long Thành và 1 phần khu vực Mỹ Xuân, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu (qua sông Thị Vải).
• Phía Tây giáp huyện Nhà Bè - TP Hồ Chí Minh (qua sông Nhà Bè).
• Phía Nam giáp huyện Cần Giờ - TP Hồ Chí Minh (qua sông Đồng Tranh)

Quy định về đất đai

• Đến năm 2020: Tổng đất xây dựng khoảng 7.486ha, chiếm 18,2%, bao gồm: đất dân dụng khoảng 1.509ha (chỉ tiêu khoảng 100,6m2/người), đất ngoài dân dụng khoảng 5.977ha
• Đến năm 2025: Tổng đất xây dựng khoảng 8.633ha, chiếm 21%, bao gồm: đất dân dụng khoảng 1.639ha (chỉ tiêu khoảng 96,4m2/người), đất ngoài dân dụng khoảng 6.994ha
• Đến năm 2030: Tổng đất xây dựng khoảng 10,629ha, chiếm 25,9%, bao gồm: đất dân dụng khoảng 1.976ha (chỉ tiêu khoảng 98,8m2/người), đất ngoài dân dụng khoảng 8.653ha
• Đến năm 2035: Tổng đất xây dựng khoảng 12.920ha, chiếm 31,5%, bao gồm: đất dân dụng khoảng 2.336ha (chỉ tiêu khoảng 97,3m2/người), đất ngoài dân dụng khoảng 10.584ha

Quy định về dân số

• Dự báo dân số đến năm 2025 đạt khoảng 26÷28 vạn người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 60÷65%
• Dự báo dân số đến năm 2035 đạt khoảng 34÷36 vạn người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 62÷70%

Quy định về phân vùng phát triển không gian

Đô thị Nhơn Trạch được phân chia làm 8 khu vực phát triển, gồm:

• Khu vực 1: Khu trung tâm đô thị
• Khu vực 2: Dải đô thị vành đai
• Khu vực 3: Dải đô thị ven sông Đồng Nai
• Khu vực 4: Khu dân cư hiện hữu
• Khu vực 5: Khu công nghiệp
• Khu vực 6: Dải sinh thái ven sông Nhà Bè và sông Loòng Tàu
• Khu vực 7: Khu công nghiệp - dịch vụ hậu cần - cảng
• Khu vực 8: Vùng bảo tồn rừng ngập mặn

Ngoài các yếu tố nêu trên, từng hạng mục sẽ được quy định cụ thể trong quyết định phê duyệt quy hoạch. Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, một số quy định về kiến trúc cảnh quan, mật độ - tầng cao xây dựng,... cũng cần được xem xét cụ thể.

Tiềm năng phát triển huyện Nhơn Trạch trong tương lai

Tính đến hết năm 2019, thị trường nhà đất Nhơn Trạch đã có khoảng 220 dự án ở nhiều lĩnh vực khác nhau như: khu dân cư, bến bãi, cầu cảng, dịch vụ du lịch, giáo dục…

Trong năm 2020, huyện Nhơn Trạch đã chấp thuận quy hoạch sử dụng đất cho 88 dự án với tổng diện tích đất sử dụng lên đến 1.300ha. Số lượng dự án này sẽ tập trung vào: đường giao thông, hệ thống thoát nước, trường học, cơ sở y tế, chợ, thủy lợi... Trong đó có 35 dự án công trình giao thông lớn với 1.100ha và 20 dự án khác với 140ha.

Cũng trong năm nay, huyện dự tính sẽ thu hồi thêm 1.100 ha đất để triển khai 73 công trình hạ tầng kỹ thuật trên các lĩnh vực.

Theo thông tin quy hoạch từ UBND huyện Nhơn Trạch và tỉnh Đồng Nai, kế hoạch đến năm 2025, Nhơn Trạch sẽ có thêm 33 bến cảng (gồm cảng biển và cảng cạn) đi vào hoạt động và thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển mạnh mẽ. Trong đó đáng chú ý nhất như: khu bến cảng Phước An (trên sông Thị Vải), bến cảng Phú Hữu (sông Đồng Nai và sông Lòng Tàu - Nhà Bè), khu bến cảng Ông Kèo (sông Lòng Tàu và sông Đồng Tranh), cảng cạn Tân Cảng, Song Thương...

Với những chính sách đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng, diện mạo đô thị và kinh tế của huyện Nhơn Trạch, nhiều chuyên gia đang đánh giá rất cao về tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản này.

Đặc biệt, sau khi sân bay Long Thành chính thức triển khai, cũng sẽ là thời điểm Nhơn Trạch tiến hành quy hoạch để trở thành vùng phụ cận sân bay với hàng loạt lợi thế nổi trội.

Cơ hội đầu tư nhà đất Nhơn Trạch

Khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư phía Bắc (Tp. HCM và Tp. Biên Hòa) đặc biệt quan tâm đến các hoạt động liên quan đến mua bán nhà đất Nhơn Trạch. Với định hướng sẽ trở thành 1 trong 3 thành phố trọng điểm của tỉnh Đồng Nai xu hướng này là điều tất yếu.

Mặc dù tiến độ phát triển của huyện Nhơn Trạch đang chậm hơn so với kỳ vọng, tuy nhiên đây chính là cơ hội để nhà đầu tư triển khai các kế hoạch đầu tư dài hạn và có đủ thời gian để nghiên cứu và lựa chọn.

• So với mặt bằng chung của giá đất Đồng Nai, giá đất Nhơn Trạch đang thuộc vào nhóm 3 khu vực có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất: nhà đất Tp. Biên Hòa, nhà đất huyện Long Thành, nhà đất Nhơn Trạch. Theo thống kê, tính đến tháng 6 năm 2020, giá đất Nhơn Trạch đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm 2019. Bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh, lượng khách hàng đổ tiền vào đầu tư nhà đất Nhơn Trạch tăng đột biến.
• Không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia thành 8 khu vực gồm: bốn khu phát triển đô thị, ba khu phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng và một khu bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn. Trong đó, không gian đô thị lõi của Nhơn Trạch sẽ là các khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội trên tuyến đường 25B, 25C.

Với sự phân chia rõ rệt này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể sớm xác định mục tiêu và khu vực tiềm năng. Nếu chọn đúng, câu chuyện 10 năm hay 20 - 30 năm cho các mục tiêu đô thị hóa đều có thể nằm trong tầm kiểm soát. Vì đây mới là thời điểm đầu của làn sóng đầu tư, nhu cầu còn cao, khả năng thanh khoản và lợi nhuận còn rất lớn.

Đồng ý với những lo ngại của các chuyên gia về câu chuyện đường dài và những hệ lụy cho chậm tiến độ gây ra. Tuy nhiên, Nhơn Trạch đang minh chứng bằng hàng loạt dự án khu đô thị, khu dân cư và dự án cơ sở hạ tầng đã đưa sản phẩm ra thị trường và lợi nhuận mang lại.

Những câu chuyện về nhà đất Nhơn Trạch sẽ còn dài, nhiều thay đổi sẽ tiếp tục diễn ra trong những năm tới. Tùy thuộc vào từng thời điểm mà nhà đầu tư phải nghiên cứu và có những đánh giá đúng về tiềm năng. Tránh những "cú lừa" từ cò đất hay bộ phận đầu cơ thổi giá.

>>>> Xem thêm:

• Đánh giá thị trường đất nền Đồng Nai hiện nay (2020)
• Đất Đồng Nai tăng giá, khu vực nào là tâm điểm?
• Bất động sản Long Thành, Đồng Nai tiếp tục "sốt" năm 2020