Ngân hàng thanh lý nhà đất, có nên mua?

Ngân hàng thanh lý đất luôn luôn có giá rẻ hơn nhiều so với thị trường, nhưng đi kèm với đó là các rủi ro không mong muốn. Vậy có nên mua đất ngân hàng thanh lý hay không?

Trên các trang rao vặt bất động sản, không khó để chúng ta bắt gặp các tin về nhà đất ngân hàng thanh lý. Cùng với cụm từ “giá rẻ” thì từ “thanh lý” cũng gợi cho người xem về cảm giác sẽ mua được bất động sản với giá hời. Hơn nữa, việc thanh lý đến từ ngân hàng mang đến cảm giác yên tâm hơn cho người mua. Vậy đây có phải là một “mối ngon” hay không? Hãy cùng Thị Trường Today tìm hiểu và phân tích trong bài viết này.

Hiểu đúng về nhà đất ngân hàng thanh lý

Cùng là đất ngân hàng thanh lý nhưng trên thị trường hiện nay đang tồn tại hai loại đất, đó là:

• 1 - Đất của ngân hàng thanh lý thật sự
• 2 - Đất dự án, tự do gắn mác “đất ngân hàng thanh lý”

Chúng ta sẽ nói về loại đất thứ 2 trước: Đất thanh lý luôn có sức hấp dẫn kỳ lạ đối với mọi người, bởi vì chữ “thanh lý” gợi cho người mua cảm giác sẽ mua được sản phẩm với giá rẻ. Cũng chính vì vậy, có không ít người đã “lợi dụng” hai chữ này để rao bán cho bất động sản vốn không liên quan gì đến ngân hàng. Đây gọi là chiêu “treo đầu dê bán thịt chó” mà nhiều người, nhiều đơn vị mua bán bất động sản không uy tín hiện nay vẫn thường áp dụng.

Còn nếu đất ngân hàng thanh lý thật sự: Thì đó là những căn nhà, mảnh đất do người vay mua nhà dùng tài sản thế chấp với ngân hàng. Nghĩa là để vay được tiền của ngân hàng thì người vay sẽ phải thế chấp tài sản có giá trị của mình, thường là nhà đất.

Vay thế chấp là gì?

Vay thế chấp là hình thức vay tiền có tài sản đảm bảo, tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu của người đi vay.

Sau khi vay xong, ngân hàng sẽ giữ lại giấy tờ chứng minh sở hữu tài sản, còn tài sản vẫn thuộc về người đi vay và người đi vay vẫn có thể sử dụng.

Vay thế chấp cho phép người vay vay tới 70 - 100% giá trị tài sản, đồng thời hưởng mức lãi suất thấp hơn so với vay tín chấp. Đó là lý do hình thức vay này ngày càng phổ biến.

Khi đến hạn thanh toán nhưng người vay không thể trả nợ thì ngân hàng sẽ tịch biên tài sản. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ không giữ nhà đất lại mà sẽ thanh lý để thu hồi nợ. Và đó là lý do cụm từ “ngân hàng thanh lý đất” hay “đất thanh lý ngân hàng” ra đời.

Không phải trong mọi trường hợp ngân hàng đều là người đứng ra thanh lý. Mà thông thường ngân hàng sẽ “ưu tiên” để chính chủ rao bán trước, nếu không bán được hoặc không đồng ý bán thì ngân hàng mới tự rao bán.

Khi rao bán, ngân hàng sẽ thường thông báo thông tin này trên các website chính thức của ngân hàng hoặc các trang báo chính thống. Sẽ không có chuyện ngân hàng rao bán ở các website rao vặt hay phát tờ rơi một cách tràn lan, ồ ạt như chúng ta vẫn thấy hiện nay. Vì vậy, nếu bạn nhìn thấy tin bán đất ngân hàng thanh lý ở những nơi không đáng tin thì hãy đặt nghi vấn về thông tin này: Liệu đây có phải là chiêu trò dụ dỗ của những cò đất không chuyên nghiệp hay không?

Có nên mua nhà đất ngân hàng thanh lý?

Như đã nói ở trên, đất ngân hàng thanh lý có thể là sự thật nhưng cũng có thể là chiêu trò của người bán đất. Đối với trường hợp là chiêu trò thì không cần biết giá bán có rẻ, tiềm năng có hấp dẫn hay không, pháp lý như thế nào,... chỉ với việc lừa gạt người mua thì loại đất này cũng đáng để chúng ta từ chối. Vậy còn đối với trường hợp là đất của ngân hàng thanh lý thật sự thì sao? Chúng ta có nên mua hay không?

Ở phần nội dung này chúng ta chỉ nói về trường hợp là đất của ngân hàng thanh lý thật sự, và cùng phân tích về những ưu điểm cũng như rủi ro để trả lời được câu hỏi nêu ra ở đầu bài.

Ưu điểm

Giá rẻ hơn thị trường 20 - 30%

Ưu điểm lớn nhất của đất ngân hàng thanh lý đó chính là giá rẻ. Cụ thể, giá mà ngân hàng đưa ra sẽ thấp hơn so với thị trường từ 20 - 30%.

Tại sao đất ngân hàng thanh lý lại có giá rẻ như vậy? Là tại vì ngân hàng khi định giá, giá nhà đất sẽ chỉ bằng 70 - 80% so với giá thị trường. Hơn nữa, mục đích của ngân hàng là thu hồi nợ chứ không phải là kinh doanh bất động sản, vì vậy ngân hàng thường không quan tâm đến giá thị trường mà chỉ đưa ra mức giá phù hợp với khoản vay trước đó của “con nợ”.

“An cư lập nghiệp” là mục tiêu phấn đấu cả đời của mỗi một người. Tuy nhiên, đất đai ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, việc sở hữu một mảnh đất, căn nhà ngày càng vượt qua khả năng của nhiều người. Do vậy, bất động sản giá rẻ hay đất ngân hàng thanh lý luôn có sức hấp dẫn hơn cả. Bởi vì nhờ đất ngân hàng thanh lý, người mua sẽ dễ dàng sở hữu nhà đất hơn.

Không chỉ đối với người mua thực, đất ngân hàng thanh lý cũng được xem là “miếng mồi ngon” của các nhà đầu tư. Nếu mua bán thành công, nhà đầu tư nghiễm nhiên được lời 20 - 30% ngay lập tức - con số mà theo thông thường nhà đầu tư sẽ phải chờ đợi rất lâu mới sinh lời được.

Bạn biết đấy, 20 - 30% của bất động sản là một con số rất lớn. Đối với bất động sản có giá 1 tỷ thì 20 - 30% tương đương với 200 - 300 triệu. Tiết kiệm hơn hoặc lời đến con số trăm triệu, ai lại có thể từ chối một “mối ngon” đến vậy?

Đảm bảo an toàn, không lo lừa đảo

Đứng trước thị trường bất động sản phức tạp bởi sự tham gia của nhiều thành phần khác nhau thì nhà đất được rao bán bởi ngân hàng thường tạo nên niềm tin tuyệt đối cho khách hàng. Thay vì phải tìm hiểu uy tín của người bán thì với đất ngân hàng thanh lý, người mua có thể an tâm tuyệt đối rằng mình sẽ không bị lừa đảo khi mua bán.

Ngân hàng (đặc biệt là các ngân hàng lớn như Agribank, Sacombank, Vietinbank, Techcombank,...) là những tổ chức có thương hiệu, có trụ sở, pháp nhân rõ ràng. Họ sẽ không đánh mất uy tín của mình bằng việc rao bán các bất động sản không có thực hoặc không đảm bảo pháp lý (trừ khi đó là các tin rao bán giả mạo ngân hàng).

Thêm nữa, để có thể thế chấp nhà đất khi vay tiền ngân hàng, người vay cùng tài sản thế chấp sẽ phải trả qua các bước kiểm tra và thẩm định nghiêm ngặt. Chỉ những bất động sản có pháp lý đầy đủ, có tiềm năng tốt thì mới có thể “lọt vào mắt” của ngân hàng. Việc định giá của ngân hàng cũng khá khắt khe, thường ngân hàng chỉ đưa ra mức giá dưới 80% so với thị trường.

Rủi ro

Khó xác định chủ sở hữu

Mảnh đất, căn nhà đó vốn dĩ là của người vay nhưng kể từ khi đồng ý thế chấp với ngân hàng thì mảnh đất đó chính là của ngân hàng. Điều này gây rắc rối và có thể là là rủi ro đối với người mua.

Nếu mua bán với chính chủ căn nhà thì sau khi mua bán thành công, tiền trao nhưng nếu chủ căn nhà không mang đi trả nợ thì không thể lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về, ngân hàng vẫn có thể rao bán cho người khác. Người mua có thể sẽ vừa mất tiền vừa không có đất.

Nếu mua bán với ngân hàng thì sau khi mua bán thành công, người mua có thể sẽ phải dính vào tranh chấp, kiện tụng do chủ sở hữu tài sản kiện.

Quy trình chuyển nhượng phức tạp

Nếu như mua bán nhà đất thông thường thì việc mua bán chỉ diễn ra giữa hai đối tượng là người mua và người bán. Nhưng đối với đất ngân hàng thanh lý thì đối tượng tham gia bao gồm: người bán (người vay vốn) - ngân hàng - người mua. Việc mua bán đất ngân hàng sẽ phải diễn ra khi có mặt của đầy đủ cả 3 bên nói trên. Cho dù có được sự hợp tác giữa các bên thì quy trình chuyển nhượng cũng sẽ phức tạp, khó khăn hơn so với việc chuyển nhượng thông thường.

Dễ vướng vào tranh chấp, kiện tụng

Nếu ngân hàng bán đất khi người vay vốn không đồng ý hoặc đưa ra mức giá không hài lòng thì tranh chấp, kiện tụng có thể xảy ra. Mặc dù người vay kiện ngân hàng nhưng bạn với tư cách là người mua có liên quan đến nhà đất được bán thì cũng phải có mặt trong các buổi kiện.

Kết luận

Không phải mọi đất ngân hàng thanh lý đều đáng mua, cũng không phải mọi đất ngân hàng thanh lý đều tồn tại các rủi ro nói trên. Vì vậy, với câu hỏi có nên mua đất ngân hàng thanh lý không thì câu trả lời sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp.

Nếu trường hợp ngân hàng thanh lý đất với giá rẻ, phù hợp với nhu cầu tìm kiếm của bạn, được sự đồng ý và chấp thuận của cả chủ sở hữu (người vay vốn) thì bạn không nên bỏ lỡ cơ hội này. Tuy nhiên trên thực tế, nếu là “mối ngon” thì ít khi bị lọt ra ngoài mà sẽ bị người trong ngân hàng “giải quyết” trước. Trừ khi nó không thật sự “ngon” hoặc không phù hợp thì những thông tin rao bán mới được đăng tải rộng rãi ra bên ngoài.

Còn nếu trường hợp đất thanh lý có giá ngang bằng thị trường, hoặc không phù hợp với nhu cầu của bạn, hoặc không được sự nhất trí của chủ sở hữu (người vay vốn) thì bạn không nên “dây” vào. Nếu vẫn quyết định mua thì nguy cơ vướng vào các rủi ro nói trên là rất cao.

Thị trường bất động sản rất đa dạng và cũng rất dồi dào phân khúc, nguồn cung. Thay vì mạo hiểm hoặc có quá ít sự lựa chọn khi mua/đầu tư đất ngân hàng, tại sao bạn không chuyển hướng qua các phân khúc khác có phần dễ dàng hơn (ít nhất là dễ hơn về mặt pháp lý và không bị kiện tụng)?

Bạn muốn tìm nhà đất giá rẻ?

Đất ngân hàng thanh lý không phải là loại đất duy nhất có giá rẻ, mà trên thị trường bất động sản hiện nay bạn có thể tìm thấy đất giá rẻ ở các khu vực sau đây:

• Nhà đất giá rẻ tại Đà Lạt
• Đất giá rẻ tại Bình Phước
• Đất giá rẻ tại Nhơn Trạch
• Nhà đất giá rẻ tại Bình Dương
• Nhà đất giá rẻ tại Gia Lai
• Đất nền giá rẻ tại Bến Lức
• …

Hay bạn muốn tìm nhà đất an toàn pháp lý?

Mặc dù đất ngân hàng thanh lý được bảo lãnh bởi sự uy tín của ngân hàng nhưng khi mua bán lại tiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nói trên. Thay vào đó, chọn mua nhà đất dự án của các chủ đầu tư uy tín thì sẽ được đảm bảo về pháp lý cũng như tiềm năng phát triển.

• Một số chủ đầu tư uy tín trên thị trường bất động sản hiện nay có thể kể đến là: Vin Group, Sun Group, Đất Xanh, Trần Anh Group, Đồng Tâm Group, Phúc Land, công ty BĐS Ánh Dương miền Nam, Sông Tiền Land,...
• Một số dự án bất động sản đảm bảo pháp lý và được giới chuyên gia đánh giá cao về tiềm năng phát triển như là: Phúc An City, Phúc An Garden, Lavilla Green City, Phước Hội Hồ Tràm,...

Mua đất ở đâu cũng vậy, điều quan trọng nhất là phù hợp và có lợi cho mình. So sánh giữa ưu điểm và rủi ro, đồng thời so sánh giữa các “sân chơi” khác nhau, nếu nhận thấy ở đâu rủi ro nhiều hơn thì nên chọn cho mình hướng đi khác.

Lời khuyên để mua nhà đất ngân hàng thanh lý an toàn

Nếu bạn vẫn quyết định mua hoặc đã có thể xác định được đó là “mối ngon” thì những lưu ý dưới đây sẽ giúp bạn mua đất ngân hàng thanh lý một cách an toàn, thuận lợi hơn:

Xác minh thông tin một lần nữa

Để chắc chắn mua được đất ngân hàng thanh lý thì bạn cần kiểm tra thông tin đó trên website chính thức của ngân hàng. Nếu trên website chưa hiển thị thông tin thì bạn cần đến trực tiếp ngân hàng để hỏi, kiểm tra. Tránh trường hợp mắc bẫy của cò đất hoặc đầu nậu kinh doanh tự do gắn mác đất ngân hàng thanh lý để dụ bán các sản phẩm nhà đất khác.

Kiểm tra kỹ càng giấy tờ pháp lý

Mặc dù trước đó ngân hàng đã có bước thẩm định khá nghiêm ngặt về tình trạng pháp lý của nhà đất thế chấp, tuy nhiên theo thời gian có thể đã bị thay đổi. Nhất là đối với vấn đề quy hoạch, bạn cần kiểm tra xem đất có thuộc diện quy hoạch hay không, có bị thu hồi không. Ngoài ra, liên quan đến pháp lý bạn cần biết chủ sở hữu đất (người thế chấp nhà đất này) có đồng ý bán hay không, có nguy cơ xảy ra tranh chấp, kiện tụng hay không.

Đối với những nhà đất không đủ pháp lý thì dù giá cả có hấp dẫn đến mấy bạn cũng không nên “dây” vào kẻo tốn thời gian, công sức và cả tiền bạc.

Làm việc với cả các bên

Tuyệt đối không làm việc riêng với bất cứ một bên nào bởi vì nếu bên còn lại không đồng ý thì rủi ro gặp phải rất cao. Dù việc này sẽ tốn thời gian và công sức, nhưng đây lại là cách duy nhất để đảm bảo nhà đất bạn mua được sự đồng ý của các bên.

Xem xét sự phù hợp

Không phải mọi nhà đất ngân hàng thanh lý đều có giá trị, hoặc nếu có giá trị thì phù hợp với người này nhưng chưa chắc đã phù hợp với người khác. Ví dụ, nếu bạn cần nhà đất để buôn bán, kinh doanh nhưng đất ngân hàng thanh lý nằm trong hẻm, ít người qua lại thì chắc chắn đó không phải là nhà đất phù hợp. Để mua được nhà đất đòi hỏi một số tiền lớn, trừ khi tài chính dư giả thì bạn có thể mua bất động sản không phù hợp với nhu cầu, còn không hãy dành số tiền đó để mua những mảnh đất khác phù hợp hơn.

Ngoài phù hợp, bạn hãy xem xét đến tiềm năng tăng của nhà đất. Rằng nhà đất này có tiềm năng tăng giá hoặc dễ dàng thanh khoản hay không? Nếu không, hãy cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định “xuống tiền”.

Nắm bắt và định giá chính xác

Mức giá mà ngân hàng đưa ra ban đầu có thể rẻ hơn rất nhiều so với thị trường, nhưng bạn cần nhìn vào con số cuối cùng khi nhà đất đã thuộc về tay bạn là bao nhiêu.

Nếu như mua bán thuận lợi thì không sao, số tiền bạn bỏ ra có thể bằng hoặc cao hơn một chút so với giá ngân hàng đã định.

Nhưng nếu mua bán không thuận lợi, nhà đất bị kiện tụng hoặc bán đấu giá thì giá đất cuối cùng sẽ phải cộng thêm nhiều khoản chi phí phát sinh khác. Những khoản chi phí này thường sẽ được cộng dồn vào khi mua bán, vậy thì liệu giá thực tế có còn rẻ như ban đầu hay không?

Tổng kết

Ngân hàng thanh lý đất mặc dù hấp dẫn bởi giá bán rẻ nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro. Là người mua/nhà đầu tư thông minh, hãy chọn cho mình một phân khúc đầu tư an toàn, phù hợp nhất. Hãy nhớ “tiền nào của nấy”, giá rẻ thì có tốt bao giờ?

Hi vọng với những thông tin nói trên đã giúp bạn biết được ngân hàng thanh lý đất có nên mua không, và nếu có thì cần lưu ý những gì.

Xem thêm:

• Ký gửi bất động sản, nên hay không?
• Có nên mua đất nông nghiệp để đầu tư? (Lời khuyên)
• Nên mua đất nền dự án hay đất thổ cư?