Phân khúc nào đóng vai trò chủ đạo tại thị trường BĐS Long An

Thị trường bất động sản Long An dưới những tác động tích cực từ làn sóng giãn dân bỗng trở nên sôi động ở nhiều phân khúc trong gần một năm vừa qua.

Trong bối cảnh “gồng mình” trước những áp lực về dân số, Thành phố Hồ Chí Minh tăng cường đẩy mạnh công tác “di dân” về những vùng đô thị vệ tinh nhằm giải quyết trước mắt câu chuyện nhà ở, đặc biệt đối với người dân có thu nhập thấp.

Theo thống kê, đến cuối năm 2018, dân số cơ bản của Tp. Hồ Chí Minh là 8,85 triệu người nhưng thực tế, luôn có khoảng 13 triệu người lưu trú trên địa bàn. Trung bình mỗi năm dân số tại Tp. Hồ Chí Minh lại tăng thêm 200.000 người và không có dấu hiệu giảm đi. Tuy nhiên, theo quy hoạch, chỉ có một đô thị “vừa vặn” cho 10 triệu người đến năm 2025. Quy mô dân số tại Tp. Hồ Chí Minh đang cao gấp 7 lần bình quân cả nước. Hạ tầng và nhà ở là hai vấn đề lớn trước mắt.

Việc mở ra những hướng đi mới từ thành phố đã mang lại không khí nhộn nhịp cho nhà đất vùng ven. Tương tự như Bình Dương, Đồng Nai,... ban đầu chỉ là những chuyển biến nhẹ nhàng, về sau, khi sức mua và sự quan tâm tăng cao, nền nhiệt trên thị trường bất động sản cũng có sự thay đổi rõ rệt. Long An vốn lại có lợi thế về vị trí địa lý, nhiều huyện “sát vách” với Tp. Hồ Chí Minh nên chắc chắn khó có thể vắng mặt trong danh sách tiềm năng của khách hàng và nhà đầu tư. Một thị trường biến động hiển nhiên kéo theo nhiều phân khúc được đưa vào để khai thác khả năng sinh lời. Trải qua thời gian các giao dịch diễn ra sôi nổi, khân phúc nào hiện đang nắm vai trò chủ đạo tại thị trường bất động sản Long An?

Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích đặc điểm, diễn biến trên thị trường Long An, qua đó, đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng phân khúc đến số lượt giao dịch cũng như tâm lý đầu tư hiện nay.

Tổng quan về thị trường bất động sản Long An

Giai đoạn năm 2016 - 2017

Ở giai đoạn này, thị trường bất động sản chỉ đang có mức giao động nhẹ, “nóng” hơn các năm trước nhờ sức lan tỏa của nền nhiệt nhà đất chung trên cả nước. Đúng như dự báo từ các chuyên gia, khả năng “sốt giá” chưa thực sự có thể xảy ra trong thời điểm này. Tuy nhiên, đây lại chính là giai đoạn ghi nhận những cú chuyển mình mang tính quyết định đến sự sôi động cho thời kỳ bất động sản diễn ra sau đó.

Tại Hội nghị xúc tiến đầu tư Long An năm 2016, Chủ tịch UBND tỉnh Long An - ông Trần Văn Cần cho biết Long An chiếm đến 60% dự án đầu tư FDI vào cả vùng Đồng bằng sông Cửu Long, xếp thứ 12 cả nước về khả năng thu hút đầu tư.

Long An thời điểm này có đến 772 dự án của 37 quốc gia và vùng lãnh thổ, tổng vốn đăng ký trên 5,1 tỉ USD. Toàn tỉnh có 16 khu công nghiệp tương ứng với tỷ lệ lấp đầy trên 60%, và 14 cụm công nghiệp với hơn 88% tỷ lệ lấp đầy.

Vào năm 2017, trên địa bàn tỉnh Long An đã ghi nhận sự đặt chân của nhiều doanh nghiệp và dự án lớn như Thành phố sinh thái Năm Sao, Làng Sen Việt Nam,... Có đến 12.000 sản phẩm được tung ra thị trường trong năm này. Đặc biệt, phân khúc đất nền được đánh giá là có sức hút nổi bật hơn cả trong khoảng thời gian từ đầu năm 2017, vẫn có một số nơi diễn ra sốt đất cục bộ. Tuy nhiên, xét về mặt bằng chung, thị trường vẫn chưa có quá nhiều khởi sắc rõ nét.

Giai đoạn 2018 - 2019

Như đã dự đoán từ trước, Long An cần bước qua thời kỳ chuẩn bị, kết hợp với “thiên thời - địa lợi - nhân hòa” để tạo nên những bước tiến mạnh mẽ hơn. Đầu năm 2018, theo quy hoạch được công bố, Long An chính thức xác định trở thành một trong 7 tỉnh thuộc vùng đô thị Tp. Hồ Chí Minh, nằm trong hành lang kinh tế trọng điểm phía Tây Nam.

Để đưa Tp. Hồ Chí Minh lên thành khu vực trung tâm, Bộ Xây dựng đã thiết lập hệ thống liên kết 7 tỉnh, thành. Theo đó, hình thành các trục hành lang kinh tế: trục hành lang Đông Nam dọc Quốc lộ 51; trục hành lang phía Đông dọc Quốc lộ 51; trục hành lang phía Tây Nam dọc Quốc lộ 22; trục hành lang phía Tây Nam dọc Quốc lộ 1 (bao gồm Bến Lức, Tân An, Mỹ Tho, Cai Lậy. Trong đó, TP. Tân An - TP. Mỹ Tho đóng vai trò là cực tăng trưởng).

Những thay đổi trên bản đồ kinh tế mở ra những chiến lược mới cho quá trình phát triển trên toàn tỉnh, rõ ràng nhất chính là sự chú trọng vào đầu tư mở rộng, nâng cấp hạ tầng. Vốn là tỉnh có vị trí thuận lợi để di chuyển vào khu Nam Sài Gòn và là cửa ngõ giao thương, Long An liên tục triển khai thực hiện nhiều tuyến đường giao thông trọng điểm, kết nối với TP.HCM và các tỉnh, thành lân cận trong khu vực Đồng bằng sông Cửu Long:

• Tuyến cao tốc TPHCM - Trung Lương đã đưa vào khai thác,
• Hoàn thành việc đầu tư mở rộng Quốc lộ 1A
• Dự án Quốc lộ N2 đã hoàn thành xây dựng đoạn Đức Hòa-Mỹ An,
• Đẩy nhanh quá trình xây dựng tuyến Quốc lộ N1 Tuyến Quốc lộ 50 và 62 từng bước được nâng cấp.
• Tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành: mang ý nghĩa kết nối địa bàn các huyện Bến Lức, Cần Giuộc của tỉnh Long An, huyện Bình Chánh, Cần Giờ của TP.HCM và huyện Nhơn Trạch, Long Thành của Đồng Nai.

Ngoài ra, Long An còn may mắn hưởng lợi từ một số điều chỉnh về hạ tầng của Thành phố Hồ Chí Minh, tác động không nhỏ đến quá trình di chuyển và nâng tầm ưu thế:

• Điều chỉnh lại hướng tuyến xây dựng tuyến đường sắt TP.HCM - Cần Thơ, đi qua địa bàn TPHCM và các tỉnh Long An, Tiền Giang, Vĩnh Long, Cần Thơ.
• Dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Tạo thành đường 6 làn xe thông với Khu Công nghiệp Long Hậu (huyện Cần Giuộc)
• Tuyến Metro số 4 nối quận 12, Tân Bình, Phú Nhuận, quận 1, quận 4, quận 7 và Khu Đô thị cảng Hiệp Phước.

Có thể nói 2018 -2019 là giai đoạn Long An đi lên bứt phá mạnh mẽ. Theo bài học kinh nghiệm từ một số khu vực sốt nhà đất đi trước, hạ tầng chính là nền tảng quan trọng nhất để thị trường bất động sản có cơ hội tỏa sáng. Không nằm ngoài quy luật, Long An liên tục hút những ông lớn đổ tiền vào đây như: Danh Khôi, Thaco, Vingroup, Vạn Thịnh Phát, T&T Group, Him Lam, Trần Anh Group,...

Theo ghi nhận, nguồn cung thời gian này có phần khiêm tốn hơn so với năm 2017, nhưng sức mua lại tăng cao, đẩy mức cạnh tranh khiến thị trường liên tục diễn ra “sốt giá”. Sự phong phú của chủ đầu tư dẫn đến thị trường cũng tiếp nhận nhiều hơn những loại hình, phân khúc bất động sản, đáp ứng cho nhu cầu đa dạng của các đối tượng khách hàng khác nhau.

Phân khúc bất động sản nào đang dẫn dắt thị trường Long An

Giữa lúc các phân khúc thay nhau tung hàng ra thị trường, người mua đứng trước nhiều lựa chọn sinh lời, việc đánh giá xem đâu là phân khúc chủ đạo không hề đơn giản. Những khu vực nhà đất đáng đầu tư nhất tại Long An cũng ghi nhận sự đa dạng trong phân khúc, tùy vào dự án và vị trí mà lại có những quan điểm đánh giá khác nhau.

Phân khúc đất nền

Đất nền vốn là kênh đầu tư truyền thống của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung. Ưu điểm của đất nền là dễ lựa chọn, nhiều tầm giá và có khả năng thanh khoản cao. Đặc biệt, với một tỉnh mạnh về quỹ đất như Long An thì việc triển khai những dự án đất nền quy mô, đồng bộ về hạ tầng sẽ còn khiến phân khúc này “thịnh hành” trong giới quan tâm địa ốc.

Từ khi Long An có những bước tiến về hạ tầng, phân khúc đất nền luôn ở trong tình trạng nóng sốt, nhất là tại khu vực Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức và Cần Đước. Đây đều là các huyện thuận tiện di chuyển vào Tp. Hồ Chí Minh và có tầm giá rẻ so với mặt bằng chung. Chính vì vậy, nguồn cung đất nền tại Long An là không thiếu, nhưng quan trọng, khách hàng thường chỉ lưu tâm đến những dự án có quy mô, đầu tư bài bản, đáp ứng được vấn đề pháp lý và tiến độ theo đúng cam kết. Đây chính là lý do vì sao các ông lớn bất động sản lại chú trọng vào phân khúc này.

Thực tế, đất nền Long An đã có sức hút ngay từ những ngày thị trường còn phần nào ảm đạm. Những thay đổi tích cực về diện mạo và mạng lưới liên kết chỉ khiến phân khúc này như “cá gặp nước”, liên tục tạo ra hấp lực và âm thầm tồn tại dưới làn sóng tăng giá ngầm. Theo ghi nhận, giá đất nền tăng từ 15 - 20% so với đầu năm 2019.

Ở các huyện giáp ranh Tp. Hồ Chí Minh như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đước, Cần Giuộc, giá đất nông nghiệp giao động ở mức 1 tỷ đồng/1.000m2. Những vùng như Mỹ Hạnh Nam, Mỹ Hạnh Bắc thì con số này còn tăng hơn gấp 2 - 3 lần (theo Cafeland). So với thời điểm giữa năm 2018, giá đất đều tăng từ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Nếu đất nông nghiệp được săn đón với mức giá vàng thì đất thổ cư tại Tp. Tân An cũng nóng sốt không kém. Nơi trung tâm, quy tụ sự hiện đại bậc nhất của tỉnh Long An sở hữu nhiều ưu thế về liên kết và tốc độ đô thị hóa, kéo mặt bằng giá đất lên cao chóng mặt. Giá đất ở tăng từ 50 -100%, phải cần ít nhất từ 800 - 1 tỷ đồng mới có khả năng sở hữu lô đất diện tích 100m2 (ngang 5m, dài 20m). Những vùng ít trung tâm hơn, thay vì con số 200 - 300 triệu như trước đây thì mức giá bây giờ cũng cán mức 600 - 900 triệu/nền.

Có thể thấy, sức tăng của giá đất nền chịu tác động rất lớn từ việc những dự án khu dân cư, khu đô thị liên tục tạo ra sức hút. Không chỉ đất nền dự án với khuôn viên đầy đủ tiện ích mà cả đất khu vực lân cận cũng được hưởng lợi không kém. Vì vậy, dù nguồn cung có dồi dào đến đâu thì sức mua hiện thời vẫn duy trì mức cạnh tranh rất cao, khách hàng lẫn nhà đầu tư đều phải “nhanh tay, nhanh mắt” mới có thể mua được những lô đất tiềm năng nhất.

Phân khúc nhà ở

Nhận xét một cách khách quan, Long An chiếm ưu thế hơn ở phân khúc nhà liền thổ, các sản phẩm căn hộ dường như chưa phát triển mạnh như Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu. Phần lớn các khu đô thị đều ra mắt sản phẩm nhà phố liền kề, nhà phố thương mại (shophouse),...Nguồn cung nhà ở ghi nhận ở mức gần 3.400 căn, có giá bán trung bình 1.368 USD/m2 (khoảng gần 32 triệu đồng/m2).

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của các chuyên gia bất động sản, một vài phép toán so sánh đã cho thấy rằng, vị trí của Long An rất thích hợp để triển khai những dự án nhà ở, đô thị ở trong tầm nhìn dài hạn, nhất là ở những huyện giáp ranh Tp. Hồ Chí Minh, bởi quãng đường di chuyển không quá xa, là lựa chọn an cư hợp lý cho phần đông cư dân thành phố bây giờ. So sánh với nguồn nhân lực hiện tại, phân khúc nhà ở sẽ là “miếng bánh ngon” cho các nhà đầu tư.

Thực tế, Long An không hiếm những dự án nhà ở quy mô, có sự đầu tư về thiết kế và tiện ích. Ngày càng đông doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này, tạo ra nguồn cung phong phú để kịp đón dòng khách hàng “đủ vị thị hiếu”. Hiện tại, trên thị trường có thể điểm qua một vài cái tên nổi bật như: Waterpoint Bến Lức, The Pearl Riverside, Bella Vista, Galaxy Hải Sơn, Trần Anh Riverside, Phúc An City,... Trong đó, một vài dự án đã có triển khai sản phẩm căn hộ - loại hình đang khá hiếm tại Long An.

Đặc biệt, tọa lạc ở khu vực vàng Thành phố Tân An, dự án Lavilla Green City của Trần Anh Group là cái tên được đánh giá cao ngay từ những ngày đầu ra mắt. Đây là dự án có thể sử dụng hiệu quả cho mục đích an cư lẫn nghỉ dưỡng nhờ vào “view sông” thanh bình và tươi mát. Những căn nhà phố, biệt thự mang đậm nét tân cổ điển vừa tạo nên sự sang trọng vừa không kém phần hiện đại, cao cấp cho toàn thể dự án. Cũng tương tự như những dự án khác được triển khai trên địa bàn, Trần Anh Group luôn lấy dân cư làm đích đến cho sản phẩm của mình, tạo mọi điều kiện để cư dân có môi trường sống trong lành, đầy đủ tiện nghi và hiện đại bậc nhất. Giá bán cùng chính sách hậu thuẫn từ tập đoàn được đánh giá là khá nhẹ nhàng cho người mua trong việc quyết định phương án tài chính.

Bất động sản công nghiệp

Long An là khu vực tiềm năng về thu hút đầu tư, do đó, nền kinh tế công nghiệp tại đây rất phát triển với nhiều khu, cụm công nghiệp lớn cùng lượng lao động đông đúc.

Theo những báo cáo mới nhất từ JLL, giá cho thuê bất động sản công nghiệp tại Long An đang vượt trội hơn so với các thị trường “kỳ cựu” như Bình Dương, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu. Cụ thể, ở ba tỉnh thành này, giá thuê đất trong khu công nghiệp ở mức 67 - 90 USD/m2/kì cho thuê trong khi đó, tại Long An, mức giá gần như gấp đôi khi ở mức 120 USD/m2/kì cho thuê. Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Long An đang hạn chế hơn so với các khu vực khác, nên về tương lai, nơi đây sẽ còn dẫn đầu về số lượng sản phẩm cho thuê.

Nguồn cung trong tương lai tại Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu vì hiện giờ đang lớn nên chỉ có thể tăng lên khoảng 2.200 – 4.700 ha. Riêng Long An, hiện có hơn 3.800 ha đất cho thuê, dự đoán tăng lên gần 6.800ha ở giai đoạn sau (theo Kinh tế & Tiêu dùng).

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng

Nhìn chung, theo diễn biến chung của thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng chỉ mới thực sự tái sinh trong thời gian gần đây, khi du lịch được đặt mục tiêu trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Thực tế nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện đang khá thấp so với nhu cầu thực. Do đó, với lợi thế cảnh đẹp sông nước, Long An có đủ điều kiện về quỹ đất cũng như điều kiện tự nhiên để cho ra mắt những khu nghỉ dưỡng quy mô và ấn tượng.

Hiện nay, West lakes Golf & Villas đang là dự án có sức hút bậc nhất tại Long An trên phương diện nghỉ dưỡng. Dự án này có quy mô rộng lớn, tích hợp sân golf trong khuôn viên nghỉ ngơi xanh mát. Được kết hợp bởi Công ty cổ phần đầu tư quốc tế C.S.Q và Trần Anh Group, dự án này hứa hẹn sẽ thổi làn gió tươi mới vào thị trường bất động sản Long An, đặc biệt là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Phân khúc văn phòng cho thuê

Nguồn cung của phân khúc này chưa được đánh giá cao, chỉ với 9.600m2 và mức giá cho thuê khoảng 4,3USD/m2/tháng. Thị trường bán lẻ cũng chưa ghi nhận khả quan hơn khi chỉ có 41.400 m2 cùng mức giá thuê khoảng 13,5 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, con số này lại khá triển vọng trong việc kéo phân khúc nhà ở đi lên trong giai đoạn tới.

Dưới góc nhìn của các chuyên gia thì Long An là vùng đất có dư địa phát triển rất lớn, nhất là khi hạ tầng được đẩy mạnh hơn nữa, bởi khách quan mà nói, so với tiềm năng về quỹ đất và tầm giá, Long An còn cần phải nỗ lực rất nhiều để hút được nguồn dự án chất lượng về thêm để khởi sắc. Ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA đã khẳng định, “nước chảy chỗ trũng” sẽ là quy luật tác động lớn đến tương lai bất động sản Long An. Theo những phân tích ở trên, thì đất nền vẫn là kênh đầu tư vàng ở thời điểm hiện tại, bên cạnh đó, sức bật của phân khúc nhà ở (căn hộ, nhà phố, biệt thự,...) chắc chắn sẽ không hề kém cạnh.

Ngoài ra, lợi thế miền sông nước sẽ tạo nên cơ hội lớn để Long An phát triển mạnh những dự án Bất động sản xanh. Hiện tại, Trần Anh Group là đơn vị khá tiên phong ở xu hướng này khi hầu hết dự án nào cũng đầu tư xây dựng mảng xanh. Bình Dương cũng khởi sắc nhờ bất động sản xanh. Do đó, giới chuyên môn rất khuyến khích thị trường Long An nắm lấy loại hình có khả năng tiếp cận tốt với tâm lý khách hàng này.

Xem thêm:

• Cách nhận biết một dự án bất kỳ ở Long An có lừa đảo hay không
• Điểm mặt những khu vực nhà đất đắt giá tại Long An
• Phúc An City & những điều cần phải biết trước khi mua
• Đánh giá tình hình nhà đất Đức Hòa hiện nay