Nhìn lại bong bóng nhà đất ở Việt Nam qua 30 năm

Bong bóng nhà đất ở Việt Nam không chỉ biết đến vào năm 2007 - 2008 mà trước đó nước ta đã từng trải qua 2 lần bong bóng vào năm 1993 - 1994 và năm 2000 - 2002.

Tuy nhiên vào năm 1993 - 1994 và năm 2000 - 2002 thì người ta chưa biết đến bong bóng nhà đất là gì. Thậm chí bong bóng nhà đất 2008 - thương vụ chấn động lịch sử qua đi thì người ta mới biết hiện tượng đó được gọi là bong bóng. Còn trước đó, người ta gọi hiện tượng đó là sốt giá.

Bất động sản Việt Nam đã trải qua hơn 30 năm hình thành và phát triển. Chúng ta chứng kiến biết bao thăng trầm và thay đổi đến chóng mặt của thị trường. Cho đến hôm nay, thị trường tăng trưởng khá ổn định. Tuy nhiên, năm 2019 là năm dính phải “lời nguyền chu kỳ” khi nhiều người đồn đoán rằng đây là năm vỡ bong bóng khi xuất hiện các dấu hiệu bong bóng nhà đất năm 2018.

Cùng nhìn lại chặng đường 30 năm hình thành và phát triển của bất động sản Việt Nam thông qua bảng thống kê những thăng trầm, cột mốc đáng chú ý sau đây:

Bong bóng nhà đất 1993 - 1994

Năm 1993 - 1994 là năm diễn ra cơn sốt bất động sản đầu tiên của Việt Nam. Cơn sốt diễn ra trong bối cảnh Luật đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra thuận lợi, dễ dàng hơn.

Giai đoạn này đồng thời cũng là thời hoàng kim của nền kinh tế Việt Nam khi tăng trưởng kinh tế GDP năm 1993 tăng tới 8,1% và năm 1994 là 8,8%. Đỉnh điểm, năm 2015 tăng tới 9,5%. Tăng trưởng kinh tế chính là một trong những lý do của bong bóng nhà đất. Kinh tế tăng trưởng đã kéo theo giá đất tăng đột biến, ai nấy đều tin vào một tương lai tốt đẹp khi cả kinh tế lẫn bất động sản đều phát triển rực rỡ.

Lúc bấy giờ người ta gọi đó là sốt đất, tuy nhiên chính việc người người, nhà nhà bị cuốn vào cơn sốt đó đã hình thành nên hiện tượng bong bóng nhà đất ở Việt Nam đầu tiên. Đến năm 1995 thì bong bóng vỡ, bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng suốt một thời gian dài, kéo dài tới 5 năm (1995 - 1999).

Bong bóng nhà đất 2001 - 2002

Sau một thời gian dài đóng băng, thị trường bất động sản đã “bừng tỉnh” vào năm 2000 và tiếp tục sốt giá những năm 2001 - 2002.

Cơn sốt đất này diễn ra cùng lúc với giá vàng tăng cao. Lúc bấy giờ, vàng là đơn vị định giá cho giá trị của tất cả mọi thứ, lấy vàng làm chuẩn và thanh toán bằng vàng.

Cơn sốt đất giai đoạn 2001 - 2002 đã đẩy giá đất tăng lên 2,5 - 3 lần (tương đương với 16,5 - 20,1% năm).

Cũng như lần trước, cơn sốt lần thứ 2 đã lôi kéo rất đông lượng người tham gia giao dịch bất động sản. Ai cũng lao vào như một con thiêu thân mà không biết đường rằng liệu có lối ra nào dành cho mình hay không.

Đúng như dự đoán và đúng với quy luật, năm 2003 - 2006 là năm bong bóng vỡ và thị trường đóng băng. Những người bị cuốn vào cơn sốt 2001 - 2002 đã phải nhận những cái kết không thể nào đắng hơn.

Bong bóng nhà đất 2007 - 2008

Việt Nam trải qua 3 cơn sốt nhưng chỉ có cơn sốt đất 2007 - 2008 mới được “danh chính ngôn thuận” gọi là bong bóng nhà đất ở Việt Nam. Còn 2 cơn sốt trước được gọi là những lần sốt giá mặc dù bản chất của nó chính là hiện tượng bong bóng nhà đất.

Cuối năm 2007 - đầu năm 2008 được xem là thời điểm diễn ra cơn sốt mạnh mẽ nhất từ trước đến nay. Giá đất tăng bình quân 300%, có những nơi tăng đến 500%. Giá đất tăng được tính theo giờ, phút chứ không phải tính theo ngày nữa.

Cơn sốt đất giai đoạn này chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Khu vực diễn ra cơn sốt nóng nhà là Nam Sài Gòn và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương… Những nơi này giá đất tăng cao hơn ít nhất 3 lần so với trước đó.

Để rồi bước vào tháng 04/2008, thị trường bỗng chững lại và bắt đầu tụt giá không phanh. Nguyên nhân là do chính sách thắt chặt tiền tệ được đưa ra, các ngân hàng siết chặt vốn vay. Cuối cùng, đến cuối năm 2008, giá đất sụt giảm bình quân 50% - 70% và bong bóng chính thức vỡ.

Bong bóng nhà đất 2018 - 2019

Các chuyên gia cho rằng, có 10 dấu hiệu để nhận biết bong bóng nhà đất ở Việt Nam đã xuất hiện hay chưa. Năm 2018, ông Trần Kim Dung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Quản lý kinh tế trung ương cho biết Việt Nam đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.

Vậy nguy cơ vỡ bong bóng nhà đất 2019 có xảy ra? Mặc dù năm 2019 là năm dính phải lời nguyền chu kỳ 10 năm diễn ra bong bóng nhà đất, nhưng chúng ta đã đi đến hết gần năm 2019 vẫn chưa thấy bong bóng đâu, chỉ thấy thị trường khá ổn định với mức tăng giá bình thường và lượng giao dịch đều đều.

Và vì không xảy ra bong bóng nên sẽ không có chuyện vỡ bong bóng nhà đất trong năm 2019 này. Về cơ bản, thị trường bất động sản sẽ ổn định đến hết năm 2020.

Tuy nhiên, một số khu vực tại Việt Nam lại có những dấu hiệu và biểu hiện khiến người ta nghi ngờ rằng hiện tượng bong bóng nhà đất một lần nữa lại ghé thăm. Đó là Tp. HCM luôn phát triển sôi động, Hải Phòng mới nổi gần đây, hay Đà Nẵng với những đợt sốt giá và Khánh Hòa với giá đất tăng liên tục.

Bong bóng nhà đất tại Tp. HCM?

Từ cuối 2018 đến nay, giá nhà đất ở nhiều nơi của Tp. HCM đã tăng từ 10 - 50%, gây ra mối lo bong bóng bất động sản 10 năm tái diễn.

Một trong các dấu hiệu về bong bóng bất động sản đó là mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao. Khi mặt bằng được đẩy lên mức cao nhất, xa vời tầm tay của người mua ở thực thì khi đó thị trường không tiêu thụ được hàng dẫn đến vỡ bong bóng.

Giá bất động sản tại Tp. HCM nhảy múa không ngừng, cao nhất vẫn là căn hộ của các dự án. Đáng kể nhất là dự án Van Phuc City tại Thủ Đức do Tập đoàn Đại Phúc làm chủ đầu tư. Năm 2016, căn nhà phố có diện tích 5x20 m (1 trệt 2 lầu) được bán với giá 4 tỷ đồng/căn. 1 năm sau, căn hộ tăng giá lên 7 tỷ đồng/căn. 1 năm sau nữa là năm 2018, giá đã tăng lên 10 tỷ đồng. Cho đến nay, giá đang dao động trong khoảng 17 - 20 tỷ đồng/căn.

Không chỉ căn hộ, mà giá đất nền tại Tp. HCM cũng ghi nhận tăng nhanh từ đầu năm 2018 đến nay. Như đường Nguyễn Xiển (quận 9), đầu năm 2018 giá đất ở đây chỉ vào khoảng 35 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 48 - 55 triệu đồng/m2.

Mặc dù năm 2018 đã xuất hiện 8 dấu hiệu của bong bóng nhà đất, song nhiều chuyên gia nhận định rằng năm 2019 không phải là năm vỡ bong bóng. Thực tế cũng chứng minh, chúng ta đã đi gần hết năm 2019 nhưng cho đến tận bây giờ vẫn chưa thấy hiện tượng bong bóng ghé thăm. Nên nếu bong bóng nhà đất mà có thì có lẽ cũng cần một vài năm nữa, còn năm 2019 thì không.

Bong bóng nhà đất tại Hải Phòng?

Hải Phòng là nơi hiện đang có số dự án FDI rất lớn từ nước ngoài, trong đó vốn FDI đổ vào các dự án bất động sản chiếm phần lớn. Bên cạnh các dự án với các nguồn vốn từ các tập đoàn lớn trong nước như VinGroup, Hoàng Huy Group, Him Lam… thì có vô số các dự án có vốn đầu tư từ các nước như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc…

Điều này đã giúp thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, kèm theo đó là những đợt tăng giá đến chóng mặt. Giá đất ở một số quận trung tâm thành phố như Lê Chân, Hải An, Ngô Quyền… tăng gấp 3 - 5 so với trước đó. Đến giờ vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Nhưng giới chuyên gia cho rằng, đó không phải là bong bóng nhà đất Hải Phòng, mà chỉ là sự tăng giá cho phù hợp với tình hình phát triển. Hạ tầng được đầu tư bài bản, các tuyến đường vành đai được xây dựng và nâng cấp, mở rộng thành phố, các dự án được đầu tư hơn… đã giúp cho giá đất tại khu vực này có điều kiện tăng vọt.

Bong bóng nhà đất tại Đà Nẵng?

Những năm gần đây, nền kinh tế Đà Nẵng có những tín hiệu lạc quan, cùng với việc các sự kiện lớn thường xuyên được tổ chức tại đây đã giúp thị trường bất động sản tại khu vực này trở nên sôi động.

Từ giữa năm 2017, ghi nhận Đà Nẵng là một trong những điểm nóng về giá đất. Chỉ trong một thời gian ngắn, liên tiếp các dự án được đổ bộ về đây với nhiều phân phúc khác nhau, trong đó nổi bật nhất là phân khúc đất nền của các dự án phát triển đô thị.

Ví dụ như dự án khu đô thị ở phía tây bắc hoặc phía nam của thành phố, chỉ trong khoảng một vài tháng nhưng giá đất nền đã tăng từ 40 - 50%. Đỉnh điểm vào giữa năm 2017, giá đất nền thuộc các dự án, đất ngoài dự án, thậm chí cả đất nông nghiệp cũng đột ngột được đẩy giá cao gấp 3 - 5 lần so với trước năm 2017.

Những điều này đã khiến người ta đặt câu hỏi, liệu có phải bong bóng nhà đất Đà Nẵng đã xuất hiện hay không? Và nó sẽ vỡ vào cuối năm 2018 đến năm 2019?

Tuy nhiên, theo nhận định của giới kinh doanh bất động sản nơi đây thì tới thời điểm này vẫn chưa có dấu hiệu nào cho thấy bong bóng nhà đất Đà Nẵng sắp vỡ tung. Bởi suy cho cùng khu vực này vẫn còn những hấp lực riêng. Ngoài nhu cầu mua nhà đất đầu tư thì vẫn còn rất nhiều người dân đang có nhu cầu mua nhà đất thực tế để ở.

Khác với quy luật chung, sau khi tăng là giảm giá đột ngột thì tại Đà Nẵng, giá đất sau khi tăng vẫn giữ nguyên mức giá cho đến tận bây giờ. Tại các đô thị mới ở phía nam thành phố, giá đất nền ở đây vẫn tương đối ổn định. Còn những khu đất ven biển có vị trí đẹp thì giá đất vẫn sẽ tiếp tục tăng dù cho giả sử thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại.

Bong bóng nhà đất tại Khánh Hòa?

Cũng trong năm 2018, thị trường bất động sản ở Khánh Hòa xuất hiện cơn sốt giá mạnh. Đặc biệt là huyện Vạn Ninh - nơi dự kiến thành lập đơn vị hành chính, giá đất đã tăng cao chưa từng có. Tại thành phố Nha Trang cũng vậy, “sốt đất” diễn ra trên mọi mặt trận đất nền, căn hộ…

Theo khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thời điểm sốt nóng của bất động sản Nha Trang, giá đất nơi đây đã tăng gần 100% so với năm trước. Tại các tuyến đường trung tâm, giá đã “leo” tới mức 300 triệu đồng/m2. Nhà trong hẻm cũng được nâng giá với mức giá trung bình từ 70 - 100 triệu/m2.

Trước tình trạng sốt giá đột biến, chính quyền tỉnh Khánh Hòa đã vào cuộc và thanh tra về quy hoạch xây dựng, sử dụng đất công. Nhờ vậy, từ cuối năm 2018 đến nay, bất động sản Khánh Hòa đã được giảm nhiệt đáng kể. Cho đến hôm nay, bất động sản khu vực này đã đi vào quỹ đạo phát triển ổn định và bền vững.

Có thể thấy sốt đất ở Khánh Hòa cũng giống như sốt đất ở những khu vực khác, nó không phải là dấu hiệu cho thấy hiện tượng bong bóng nhà đất đang diễn ra. Nếu là bong bóng nhà đất, ngoại trừ giá đất tăng đột biến thì còn rất nhiều các dấu hiệu khác nữa như: Lượng giao dịch tăng, các dự án tăng, dòng tiền vào các dự án tăng, chủ thể bất động sản tăng…

Tóm lại, bong bóng nhà đất ở Việt Nam đã từng xuất hiện 3 lần trước đó. Còn năm nay, mặc dù nhiều dự đoán nói rằng năm 2019 là năm vỡ bong bóng nhà đất, nhưng thực tế cho thấy bong bóng không hề diễn ra tại đây. Hiện tại, thị trường bất động sản cả nước nhìn chung đang phát triển ổn định.

Xem thêm:

• Đánh giá thị trường nhà đất Long An (Chuyên gia)
• Bàu Bàng, Bình Dương có thực sự là mảnh đất mới màu mỡ để đầu tư?
• 5 lý do nên mua đất thổ cư Đức Hoà, Long An thời điểm này
• Rủi ro đầu tư bất động sản & bài học kinh nghiệm đầu tư đắt giá (Phần 1)