Cho người nước ngoài thuê nhà & những điều cần biết

Cho người nước ngoài thuê nhà là một trong những hình thức phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, việc cho đối tượng “đặc biệt” này thuê nhà cần tuân thủ nghiêm theo quy định của pháp luật.

Số lượng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam ngày càng phổ biến. Đây là một cơ hội lớn cho các hoạt động liên quan đến mua bán, cho thuê bất động sản nhà ở. Theo quy định của pháp luật, người nước ngoài tại Việt Nam sẽ có những đặc điểm pháp lý riêng, do đó, việc cho họ thuê nhà cũng mang sự khác biệt so với công dân trong nước.

Cụ thể về các điều kiện, thủ tục, các vấn đề liên quan đến việc cho người nước ngoài thuê nhà sẽ được tổng hợp, phân tích trong bài viết này.

Điều kiện cho người nước ngoài thuê nhà

Điều kiện đối với chủ thể

Điều 119 Luật Nhà ở 2014 có quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”
• Như vậy, để có thể cho người nước ngoài thuê nhà, trước tiên phải chứng minh được quyền sở hữu của mình đối với tài sản là nhà ở, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (đối với bên cho thuê và bên thuê).

Bên cạnh đó, Điều 161 Luật nhà ở cũng quy định về người nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam như sau:

• Là tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. Và phải tuân thủ theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật hiện hành.
• Tổ chức, cá nhân người nước ngoài muốn thuê nhà ở tại Việt Nam phải là người đủ điều kiện để nhập cảnh. Và được cho thuê không quá 30% số lượng căn hộ của một tòa nhà căn hộ chung cư. Còn nếu là nhà riêng lẻ, biệt thự, nhà liền kề thì không được quá 250 căn nhà.
• Với trường hợp cá nhân người nước ngoài nhưng kết hôn với người Việt Nam đang ở trong nước. Hoặc người Việt đang định cư ở nước ngoài thì sẽ được quyền sở hữu nhà ở lâu dài, ổn định. Và có các quyền đối với nhà ở tương tự như công dân Việt Nam.
• Nếu nhà cho thuê là căn hộ chung cư với chức năng để ở thì không được phép dùng nó làm văn phòng đại diện hoặc chi nhánh công ty.

Theo đó, để cho người nước ngoài thuê nhà, cả bên thuê và bên cho thuê cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.

Điều kiện đối với nhà cho thuê

Khoản 1 và Khoản 3 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định, nhà cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
• Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Cho người nước ngoài thuê nhà phải cùng lúc đáp ứng được các điều kiện về nhà ở và chủ thể, sau đó mới tiến hành các thủ tục theo quy định.

5 vấn đề pháp lý quan trọng khi cho người nước ngoài thuê nhà

Cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh không?

Theo cách hiểu thông thường, khi muốn cho người nước ngoài thuê nhà hoặc hoạt động bên mảng nhà cho thuê, cần phải đăng ký kinh doanh ở cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 39/2007/NĐ-CP về việc cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập,thường xuyên không phải đăng ký kinh doanh thì hoạt động cho thuê nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản và không thuộc các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh.

Bên cạnh đó, khoản 7 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có đề cập: hoạt động cho thuê nhà ở của cá nhân và hộ gia đình thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp. Vì vậy, cá nhân và hộ gia đình hoàn toàn có thể tiến hành đăng ký kinh doanh dưới hình thức Hộ kinh doanh.

Vì vậy, sẽ có 2 hình thức lựa chọn:

• Đối với quy mô kinh doanh nhỏ lẻ, để đơn giản về mặt thủ tục hành chính cũng như giảm bớt các khoản thuế phải nộp thì nên thành lập hộ kinh doanh cá thể.
• Đối với quy mô lớn hơn và có định hướng mở rộng mô hình thì nên thành lập doanh nghiệp.

Hợp đồng thuê và công chứng

Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Khi cho thuê nhà ở, các bên cần thỏa thuận lập Hợp đồng cho thuê với những nội dung:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Khoản 2, Điều 122 của Luật này nêu rõ: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu và thỏa thuận công chứng. Việc công chứng như một cách thức bảo đảm hơn cho tính chặt chẽ của giao dịch. Tuy nhiên, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tại địa phương nơi có nhà ở cho thuê.

Thực hiện thủ tục về cư trú

Theo nguyên tắc, khi thuê nhà với mục đích để ở, phía bên cho thuê cần phải thông báo về việc lưu trú của người thuê với Công an xã, phường, thị trấn nơi có nhà ở cho thuê, bằng các hình thức trực tiếp hoặc điện thoại, qua mạng Internet, mạng máy tính mà Công an xã, phường, thị trấn đã công bố.

Điều 15, Nghị định số 21/2001/NĐ-CP quy định việc đăng ký tạm trú cho người nước ngoài như sau:

1. Người nước ngoài nghỉ qua đêm tại khách sạn, khu nhà ở dành riêng cho người nước ngoài (kể cả khu nhà ở của ngoại giao đoàn) phải khai báo tạm trú thông qua chủ khách sạn hoặc người quản lý khu nhà ở. Chủ khách sạn, người quản lý khu nhà ở có trách nhiệm chuyển nội dung khai báo tạm trú của người nước ngoài đến cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc công an tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

2. Người nước ngoài nghỉ qua đêm tại nhà riêng công dân phải trực tiếp hoặc thông qua chủ nhà khai báo tạm trú với công an phường, xã nơi tạm trú. Công an phường, xã có trách nhiệm chuyển nội dung khai báo tạm trú của người nước ngoài đến cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc công an tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Để hoàn tất thủ tục đăng ký tạm trú, tạm vắng cho người nước ngoài thuê nhà, cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau nộp cho cơ quan có thẩm quyền:

• Passport của người nước ngoài sẽ thuê nhà của bạn. Phải đảm bảo Passport còn thời hạn lưu trú tại Việt Nam, nếu là Visa thì phải là Visa lao động.
• Hợp đồng cho thuê nhà đã có xác nhận của bạn và người nước ngoài thuê nhà.
• Giấy phép kinh doanh cho thuê nhà.
• Giấy đăng ký an ninh, trật tự tại công an Quận/ Huyện.
• Chứng minh nhân dân, thẻ căn cước của chủ nhà cho thuê.
• Giấy tờ chứng quyền sở hữu nhà kinh doanh cho thuê.
• Phiếu khai báo tạm trú cho người nước ngoài.

Hoàn thiện hồ sơ phòng cháy chữa cháy

Đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy cũng là yêu cầu và thủ tục quan trọng khi cho thuê nhà nói chung, cho người nước ngoài thuê nhà nói riêng. Bên cho thuê cần chuẩn bị về cơ sở vật chất, trang thiết bị cũng như hồ sơ nộp tại cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ chuẩn bị cần có:

Trường hợp 1: Phải thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy hồ sơ chứng minh đủ điều kiện

• Biên bản thẩm duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy;
• Biên bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy;

Trường hợp 2: Không phải thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy hồ sơ chứng minh đủ điều kiện

• Biên bản kiểm tra đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy.

Với bộ hồ sơ lưu tại cơ sở kinh doanh cần phải có:

• Phương án phòng cháy chữa cháy
• Bộ hồ sơ quản lý phòng cháy chữa cháy.

Cơ sở vật chất, trang thiết bị phòng cháy chữa cháy:

• Bình chữa cháy (xách tay, có bánh xe): Bình bột, bình bọt, bình khí…;
• Bộ tiêu lệnh phòng cháy chữa cháy;
• Thang chữa cháy (thang 3, thang 2, thang hộp, thang móc, thang khác);
• Dây cứu người, đệm cứu người, thang cứu người (thang dây, thang xếp…), ống cứu người, thiết bị dò tìm người…

Mức phạt vi phạm khi cho người nước ngoài thuê nhà

Mức phạt vi phạm khi cho người nước ngoài thuê nhà thường đối với một số trường hợp sau:

Phạt không có đăng ký kinh doanh: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi hoạt động kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh mà không có Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh theo quy định. (Khoản 2 điều 6 nghị định 124/2015/NĐ-CP)

Phạt không khai báo tạm trú: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 khi không khai báo tạm trú cho người nước ngoài (Điểm h khoản 3 điều 3 nghị định 167/2013/NĐ-CP)

Phạt không xuất trình hồ sơ phòng cháy chữa cháy: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với hành vi không xuất trình hồ sơ, tài liệu phục vụ cho kiểm tra an toàn phòng cháy và chữa cháy (Khoản 1 điều 28 nghị định 167/2013/NĐ-CP)

Phạt không có giấy chứng nhận an ninh trật tự: Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng (điểm a khoản 3 điều 11 nghị định 167/2013/NĐ-CP chỉ áp dụng đối với cơ sở lưu trú)

Kê khai và nộp các loại thuế, lệ phí

Cá nhân, hộ gia đình cho người nước ngoài thuê nhà có nghĩa vụ kê khai và nộp các loại thuế, lệ phí gồm: Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và lệ phí môn bài.

Cách tính thuế

Đối với thuế, có 2 phương pháp tính phổ biến dành cho hoạt động cho thuê nhà ở, gồm

• Phương pháp tính thuế từ cho thuê tài sản
• Phương pháp tính nộp thuế khoán khi cho thuê nhà ở với các mục đích sau:
  
  • Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác.
  • Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.
  • Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí.

Hai phương pháp này có cách tính và xác định khác nhau

Nộp lệ phí môn bài

Lệ phí môn bài, trước đây là thuế môn bài, là khoản thuế trực thu mà tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và hộ gia đình, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh phải nộp định kỳ hàng năm dựa trên vốn điều lệ/vốn đầu tư (đối với tổ chức) hoặc doanh thu theo năm (đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh).

Thuật ngữ “thuế môn bài” được được quy định rõ về mức thu tại Pháp lệnh 10-LCT/HĐNN7 năm 1983 và sử dụng phổ biến trong giai đoạn trước. Từ ngày 01/01/2017 đến nay, thuật ngữ “thuế môn bài” không còn được sử dụng trong văn bản pháp luật của nhà nước, mà thay thế bằng thuật ngữ “lệ phí môn bài”.

Với thay đổi này, lệ phí môn bài được hiểu là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, hộ, cá nhân kinh doanh phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước; là một trong những khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước do cơ quan thuế quản lý thu (Theo Luật phí, Lệ phí 2015).

Bản chất của lệ phí môn bài chính là khoản tài chính mà tổ chức, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phải nộp để có “thẻ bài” trước khi sản xuất, kinh doanh, trừ trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo:

• Thông tư 302/2016/TT-BTC, Thông tư 65/2020/TT-BTC.
• Nghị định 139/2016/NĐ-CP, Nghị định 22/2020/NĐ-CP, Nghị định 126/2020/NĐCP.

Cá nhân, hộ gia đình cho người nước ngoài thuê nhà cần lưu ý, trường hợp được miễn lệ phí môn bài: “Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống. Theo đó, mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình được miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế TNCN".

Mức nộp lệ phí môn bài áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình như sau

Mức lệ phí môn bài áp dụng đối với tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ

Lưu ý: Tổ chức, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh năm đầu thành lập hoặc ra hoạt động sản xuất, kinh doanh (từ ngày 01/01 đến ngày 31/12) được miễn lệ phí môn bài; trường hợp trong thời gian miễn lệ phí có thành lập chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh thì chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh này cũng được miễn lệ phí môn bài.

Trên đây là những thông tin cần biết về cho người nước ngoài thuê nhà. Cá nhân, hộ gia đình nên nắm để thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho mình cũng như người thuê.

Xem thêm:

• Mẫu hợp đồng ký gửi nhà đất chuẩn nhất 2021
• #5 mẫu đơn khiếu nại về đất đai thông dụng nhất (Mới nhất)
• Mẫu đăng tin bán nhà đất hay nhất mọi thời đại [Tổng hợp]