Có nên mua nhà cho thuê? (Phân tích chi tiết)

Vì đã quen thuộc trên thị trường nên nhiều người nghi ngại, rằng có nên mua nhà cho thuê, hình thức này liệu vẫn sẽ tiếp tục mang về lợi nhuận tốt?

Nhu cầu bán nhà đang cho thuê, mua bán dãy nhà trọ gần đây liên tục có dấu hiệu sôi động. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường nhiều rung lắc, đối mặt với không ít khó khăn, nhà đầu tư lại càng muốn thử các hướng đi mang tính ổn định, bền vững.

Mô hình nhà cho thuê hay phòng trọ cho thuê không phải chỉ mới được chú ý gần đây. Chúng được xếp vào nhóm các loại hình đầu tư truyền thống. Sau sự xuất hiện của hàng loạt sản phẩm, cách thức đầu tư mới mẻ, dưới sự sàng lọc của thị trường, nhà cho thuê vẫn khẳng định được vị thế chắc chắn của mình.

Bài viết này sẽ phân tích chi tiết đặc điểm thị trường cũng như các trường hợp mua nhà cho thuê để những ai quan tâm đưa ra câu trả lời khách quan nhất.

Nhà cho thuê tưởng yên ắng nhưng lại là “sóng ngầm”

Có lẽ, rất nhiều người nhận định rằng, nhà cho thuê đã “lỗi thời”, không còn sức hút và mức độ tăng trưởng tốt như trước. Việc mua nhà cho thuê chỉ phù hợp với nhà đầu tư nhỏ, muốn kiếm thu nhập và lợi nhuận ít nhưng đều đặn hàng tháng. Vì vậy, ai có tiền nhàn rỗi, hoặc vừa muốn tích lũy vừa muốn sinh lợi, không cần phải quản lý nhiều thì mới nên mua nhà cho thuê.

Nhận định này cũng có phần đúng nhưng cũng có phần thiếu chiều sâu. Bởi lẽ, các ghi nhận cho thấy, phân khúc nhà cho thuê có sự phát triển ấn tượng hơn nhiều người nghĩ.

Trong quý III/2022, nhu cầu thuê mặt bằng, nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh đã tăng lên đến 70%, áp đảo vẫn là nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ. Các quận 1, quận 4, quận Bình Thạnh và Tp. Thủ Đức là những khu vực thu hút người thuê nhiều nhất vì nơi đây tập trung nhiều loại hình kinh doanh, dịch vụ. Trong khi đó, các quận như Tân Bình, Tân Phú, huyện Bình Chánh, Hóc Môn,... nhà cho thuê cũng đón nhận lượng khách thuê ổn định lớn, ngoài ra còn có các đơn vị thuê mặt bằng để mở cửa hàng, siêu thị mini.

Bên cạnh sự hồi phục về công suất khai thác, giá thuê cũng nhích theo chiều tăng lên. Giá chào thuê trung bình tại quận 1 đã tăng 10% so với cuối 2021. Những khu vực khác giá cho thuê nhà cũng tăng hơn năm ngoái từ 6 - 8%. Lợi suất cho thuê nhà đang ở mức 2,9% (tại Tp. Hồ Chí Minh).

Theo đánh giá của chuyên gia, dòng tiền gặp khó khăn, tín dụng bị siết nên khả năng mua nhà của một số đối tượng sẽ bị thu hẹp. Nhưng nhu cầu ở, mặt bằng kinh doanh lại không biến mất nên phân khúc cho thuê nói chung thời gian tới sẽ có tốc độ phục hồi nhanh hơn, hoàn toàn có thể đạt mức tăng trưởng mạnh.

Vợ chồng già về quê bán lại nhà 1 trệt 2 lầu, có phòng trọ đang cho thuê. 4 phòng trọ đang cho thuê thu nhập 15 - 17 triệu mỗi tháng. Hiện đang cho thuê là 1 cặp vợ chồng và còn lại là nhân viên công ty đi làm nên khá yên tĩnh

• Diện tích 6x20
• Sân trước cũng còn khá rộng để đc 5 - 6 cái xe máy, nhà gắn camera sẵn, nhà xây từ năm 2013 nhà tôi giữ nên rất còn mới.
• Địa chỉ Đường Số 1, Bình Hưng Hòa A, Bình Tân
• Gần chợ Bình Long, đi xe máy tầm 7 phút đến siêu thị Aeon Bình Tân, đi khoảng 1km
  Có bách hóa, điện máy xanh, gần công an nên không lo an ninh
• Giá bán 4,2 tỷ bớt thêm cho khách thiện chí

Liên hệ chính chủ: Cô Thu (0879.607.937)

Có nên mua nhà cho thuê không?

Theo các thông tin và số liệu ở trên thì rõ ràng, mua nhà cho thuê đang sở hữu nhiều lợi thế ở thời điểm này. Tuy nhiên, cũng cần xem xét ở trên nhiều phương diện, tùy vào từng trường hợp khác nhau mà hiệu quả cũng như ưu - nhược điểm khác nhau.

Thứ nhất, trường hợp mua nhà đang cho thuê để tiếp tục cho thuê

Đây có thể xem là hình thức đầu tư rất được quan tâm hiện nay, có thể cho thấy cơ hội và lợi nhuận ngay trước mắt. Hình thức này hiểu đơn giản là chủ nhà rao bán nhà ở, nhưng căn nhà đó đang có bên khác thuê. Không đề cập đến các vấn đề rủi ro hay thỏa thuận giữa chủ nhà và bên cho thuê, mua nhà cho thuê trong trường hợp này có những ưu điểm sau:

• Nhận thấy được tiềm năng cho thuê của tài sản đó. Thông qua lượng khách thuê, thời hạn thuê, giá cho thuê,... đánh giá sơ bộ thu nhập và lợi nhuận có thể đem về.
• Có thể tiếp tục cho khách cũ thuê, vậy là sau khi mua đã lập tức khai thác được tài sản. Nhờ đó, cũng không cần phải lo lắng về việc tìm kiếm khách thuê.
• Thu nhập ổn định, đều đặn hàng tháng, có thể mở rộng tìm kiếm khách thuê tiềm năng, giá cao hơn trong tương lai.

Tuy nhiên, rủi ro là các vấn đề pháp lý giữa chủ cũ và bên thuê, hoặc những bất đồng không thỏa thuận được giữa 3 bên khi mua bán.

Thứ hai, trường hợp mua nhà do cá nhân, hộ gia đình sử dụng

Trường hợp này thì mua bán diễn ra như thông thường, các bên tìm hiểu, trao đổi thông tin dựa trên hiện trạng nhà ở. Người mua sau khi giao dịch thành công sử dụng vào mục đích cho thuê. Vì vậy, sẽ có một số vấn đề cần lưu ý:

• Nhà ở có thể do cá nhân, hộ gia đình sử dụng hoặc không, kết cấu sẽ không theo ý của người mua, chất lượng cũng tùy thuộc vào thời gian xây dựng, vật liệu sử dụng,...
• Thường thì để có thể cho thuê, người mua phải bỏ ra một khoản chi phí để sửa chữa, tân trang hoặc cải tạo lại. Ví dụ, sửa phần mặt bằng, hoặc sửa để phân chia phòng,... theo mục đích cho thuê.
• Không phải lúc nào cũng có thể tìm được khách thuê, thậm chí kéo dài hàng tháng trời. Nhà trước đó chỉ để sử dụng nên khó đánh giá được tiềm năng cho thuê như thế nào. Có thể rắc rối đến từ hàng xóm, khiến việc cho thuê không khả quan
• Việc mua bán cũng dễ vướng phải lừa đảo, nhà không chính chủ, nhà đang tranh chấp,...

Có thể thấy, nên mua nhà cho thuê hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố để quyết định. Hai trường hợp kể trên bản thân đã có những ưu - nhược điểm cần phải cân nhắc. Rõ ràng, trường hợp nào cũng có vướng mắc, không cái này thì cái khác. Đôi khi nhà đang cho thuê được chủ nhà quảng cáo phóng đại, tô vẽ nhưng thực tế lại ảm đạm. Hoặc, nhà dù đang sử dụng nhưng xung quanh lại là thị trường tiềm năng để khai thác cho thuê.

Vì vậy, quyết định chỉ có thể dựa trên đánh giá thực tế một tài sản nào đó, theo những gì tận mắt thấy và tìm hiểu.

Có nên mua nhà theo hình thức thuê mua?

Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần phải hiểu được bản chất của thuê mua nhà là gì.

Thuê mua là hình thức mà bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu cho bên thuê trước khi bên thuê quyết định mua hẳn tài sản hay không vào thời điểm hết hạn thuê. Hợp đồng thuê mua là sự kết hợp của hợp đồng thuê và mua bán tài sản. Pháp luật của các quốc gia có quy định về hợp đồng này, và xếp chúng vào nhóm hợp đồng thuê tài sản.

Về mặt kinh tế thì hợp đồng thuê mua tạo điều kiện và kích thích nhu cầu mua nhà của cư dân.

Với khái niệm về thuê mua và các quy định có trong Luật Nhà ở 2014, thuê mua nhà là việc:

• Người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua;
• Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Có thể hiểu đơn giản là bên thuê sẽ thanh toán 20 - 50% giá trị ngôi nhà, số còn lại được trả theo từng tháng, mức chi trả phụ thuộc vào thời hạn các bên thỏa thuận nhưng không dưới 15 năm và không quá 20 năm.

Hình thức này sẽ có ưu điểm:

• Giảm bớt áp lực tài chính trả tiền một lần
• Sau một thời gian sử dụng, có thể quyết định không mua hẳn ngôi nhà đó
• Khá an toàn, ít rủi ro, bên cho thuê vẫn nắm quyền chủ sở hữu.

Tuy nhiên, nhược điểm là bên thuê chỉ khi thanh toán xong mới được chính thức trở thành chủ sở hữu tài sản. Do đó, các quyết định liên quan đến tài sản trong thời gian thuê mua không thể do mình tự quyết định. Việc muốn cho thuê lại nhà trong thời gian này cũng phải có sự đồng ý của chủ nhà.

Có nên mua nhà cho thuê? Bài viết đã chỉ ra các trường hợp có thể xảy ra trên thực tế, kèm theo phân tích ưu - nhược điểm. Mong rằng sẽ hữu ích cho bạn đọc trong việc cân nhắc xem nên mua nhà cho thuê theo phương án nào để tốt nhất.

>>> Xem thêm:

• Cách đăng tin cho thuê nhà hiệu quả nhất
• Có nên mua đất phát triển hạ tầng hay không?
• Có nên mua nhà nát không và những điều cần lưu ý?