Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và những điều cần biết

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là hành vi chấm dứt giao kết trước thời hạn đã thỏa thuận. Hành vi này dù xuất phát từ bên nào cũng có thể gây bất lợi cho bên còn lại nếu không nắm rõ các quy định.

Hiện nay, rất nhiều trường hợp, người thuê chỉ mới dọn vào được chưa lâu, tân trang sửa chữa lại căn nhà vừa thuê thì phía chủ nhà đã đòi lại, không cho thuê nữa và ngược lại. Với hợp đồng thuê nhà không công chứng, các điều khoản sơ sài, lỏng lẻo rất có thể khiến người thuê hoặc chủ nhà mất trắng một khoản tiền và nhiều tổn thất khác. Chính vì vậy, đối với hợp đồng thuê nhà, các quy định liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng là vô cùng quan trọng.

Tại điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015, các trường hợp sau đây được quy định là đủ điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng:

• Khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng
• Thỏa thuận giữa các bên
• Pháp luật có quy định.

Theo đó, từng bên thuê và cho thuê sẽ có điều kiện cụ thể về hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng, kèm theo nghĩa vụ, trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có).

Điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng

Đối với bên cho thuê

Theo quy định tại khoản 2 điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

Đối với bên thuê

Cũng tại điều 132 Luật Nhà ở 2014, khoản 3 liệt kê các trường hợp mà bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng:

• Bên cho thuê Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;
• Quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Nghĩa vụ thông báo và trách nhiệm bồi thường

Khoản 4 điều 132 Luật Nhà ở 2014 đặt ra yêu cầu về thời hạn thông báo như sau:

• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác;
• Nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Về vấn đề bồi thường, điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015 đã có quy định:

• Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

Như vậy, về vấn đề phạt vi phạm thì buộc hai bên phải có thỏa thuận trước đó mới được thực hiện khi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, về bồi thường thiệt hại thì không cần thiết có thỏa thuận, nhưng phải chứng minh được có thiệt hại xảy ra trên thực tế. Mức bồi thường có thể do hai bên tự thống nhất với nhau hoặc nhờ đến cơ quan có thẩm quyền.

Xem thêm:

• Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà ở mới nhất
• Đánh giá tính thanh khoản của một số loại hình bất động sản
• Dự án Asian Lake View Đồng Xoài có nên mua không?
• Kinh nghiệm quản trị rủi ro thanh khoản từ các ngân hàng trên thế giới