Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ: những quy định phải biết

Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ có được hay không? Nếu 02 anh em đã tách khẩu thì quyền lợi đối với đất sẽ như thế nào? Cùng làm rõ ngay dưới đây:

Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ có được hay không?

Dựa vào các cơ sở pháp lý sau đây:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Quy định của luật đứng tên sổ đỏ mới nhất

01 sổ đỏ có thể đứng tên 02 hoặc nhiều người. Trong đó, riêng trường hợp 2 người cùng đứng tên sổ đỏ có thể rơi vào 1 trong 3 trường hợp cùng đứng tên sổ đỏ như sau:

• 2 người đứng tên sổ đỏ là vợ chồng
• 2 anh em ruột cùng đứng tên sổ đỏ
• 2 người chung tiền mua một mảnh đất và cùng đứng tên sổ đỏ (không phải vợ chồng, không phải anh em)

Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 có quy định:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy, 02 anh em được phép đứng tên cùng 1 sổ đỏ, sổ đỏ được ghi tên 02 người và được cấp thành 2 giấy chứng nhận, mỗi bên giữ một bản.

Phân chia quyền lợi khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ

Việc 2 người anh em cùng đứng tên sổ đỏ, nắm quyền sử dụng đất thì khả năng tiến hành phân quyền rất cao. Tùy thuộc vào thông tin trên Giấy chứng nhận để thực hiện phân chia. Theo đó, có 02 trường hợp cơ bản về phân quyền như sau:

Trường hợp 1: Trên sổ đỏ đã xác định rõ diện tích mà cô bạn sở hữu trong phần đất chung

Trong trường hợp này, khi các thông số về diện tích được hưởng của mỗi người đã được ghi rõ thì khi phân chia, người nào sẽ được hưởng tương ứng diện tích của người đó (số liệu đã ghi rõ trên giấy chứng nhận) đối với mảnh đất chung.

Trường hợp 2: Trên Giấy không xác định phần diện tích riêng của mỗi người

Dựa vào Khoản 2 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 về việc Định đoạt tài sản chung: "Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”.

Tùy thuộc vào kết quả sau cùng của thỏa thuận giữa 2 bên, mỗi người được hưởng số diện tích đã được thống nhất đối với mảnh đất chung.

Trong trường hợp cả 02 anh em không thể đi đến thống nhất và xảy ra tranh chấp đất đai, hòa giải không thành thì có thể gửi đơn yêu cầu tòa án phân chia tài sản chung trong trường hợp này theo quy định tại Tòa án nhân dân nơi có đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13.

Thỏa thuận phân chia di sản đã lập trước đây sẽ là căn cứ để tòa án xác định tỷ lệ hưởng giữa 02 anh em.

Mua bán đất giữa 2 anh em trên thửa đất cả 2 cùng đứng tên sổ đỏ

Nếu như diện tích mảnh đất không đủ để tách thửa làm 2, nhưng 1 trong 2 người muốn sử dụng vào mục đích riêng và nhận được sự đồng ý của người còn lại thì hoàn toàn có thể thực hiện việc mua bán đối với mảnh đất đang do 2 anh em đứng tên.

- Nếu như 1 trong 2 anh em đồng ý bán lại đất theo hình thức tặng cho, thừa kế

Căn cứ vào khoản 10, Điều 9 nghị định số 140/2016/NĐ-CP:

Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, thì người mua mảnh đất sẽ sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định.

- Nếu như 1 trong 2 anh em làm hợp đồng chuyển nhượng đất với nội dung là mua bán

Theo Khoản 1, Điều 4 Luật thu nhập cá nhân và thông tư 301/2016/TT-BTC:

"Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Với trường hợp này, bên mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trên đây là những nội dung liên quan đến vấn đề hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ. Hy vọng phần nào đã giúp được anh chị hiểu rõ hơn các quy định liên quan khi tìm hiểu hoặc gặp phải trường hợp này.

Ngoài ra, anh/chị có thể tham khảo thêm các quy định về đứng tên sổ đỏ cũng như các thủ tục hành chính liên quan đến sổ đỏ ở nhiều bài viết khác trên Thị Trường Today.

Xem thêm:

• Người đứng tên sổ đỏ có quyền gì? (Quy định mới nhất)
• Thủ tục đứng tên sổ đỏ 1 mình, một số quy định liên quan
• Luật đứng tên sổ đỏ mới nhất năm 2020 (những điều cần biết)