Hợp đồng đặt cọc mua nhà vô hiệu khi nào?

Hợp đồng đặt cọc mua nhà vô hiệu là trường hợp rất dễ xảy ra trên thực tế nếu như các bên không nắm được những quy định pháp luật về vấn đề này.

Đối với các bên tham gia hoạt động chuyển nhượng, mua bán bất động sản thì hợp đồng cọc mua nhà hoặc các đối tượng khác là cơ sở để thiết lập sự ràng buộc, hứa hẹn về việc thực hiện các giao kết hoặc nội dung nào đó trong hợp đồng. Tuy nhiên, là một hình thức bảo đảm nhưng khi thể hiện dưới dạng hợp đồng đặt cọc viết tay, văn bản đánh máy hay thậm chí là thông qua lời nói thì giao dịch dân sự này vẫn có nguy cơ thuộc các trường hợp bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra các trường hợp vô hiệu của hợp đồng đặt cọc và hệ quả pháp lý có thể phát sinh dựa trên những quy định hiện hành.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Như đã từng đề cập, hợp đồng đặt cọc về bản chất pháp lý vẫn là giao dịch dân sự. Do đó, nếu không thỏa mãn các điều kiện về chủ thể, nội dung thỏa thuận thì rất có thể bi xem là vô hiệu.

Điều 122 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu như sau: "Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác".

Theo Điều 177, các điều kiện cần phải đáp ứng bao gồm:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
  • Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc được xác lập nhưng không thỏa mãn một trong các điều kiện kể trên thì vô hiệu, kèm theo một số yêu cầu khác trong luật chuyên ngành (nếu có). Ví dụ như: Hợp đồng đặt cọc được xác lập tự nguyện, đúng mục đích và không đi ngược lại với chuẩn mực xã hội nhưng chủ thể giao kết lại chưa có năng lực pháp luật dân sự (chưa đủ tuổi) hoặc mất năng lực hành vi dân sự (bị bệnh tâm thần) thì hợp đồng đó sẽ được xem là vô hiệu.

Mặt khác, cần phải chú ý đến đối tượng đặt cọc cũng có thể là nguyên nhân khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Điều 328 BLDS 2015 chỉ rõ, đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Theo đó, quyền tài sản không là đối tượng đặt cọc trong trường hợp này. Ngoài ra, nếu đặt cọc bằng tiền, thì đó là tiền đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ. Đây là điểm đáng lưu ý đối với các bên trước khi tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc.

Bên cạnh đó, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc phụ thuộc rất lớn vào việc chỉ ra mục đích của việc giao nhận tiền trên thực tế là gì, có dùng để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hay không. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu

Theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015, một giao dịch vô hiệu sẽ có những hệ quả sau:

  • Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
  • Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
  • Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
  • Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
  • Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, trong trường hợp của hợp đồng đặt cọc, khi bị tuyên là vô hiệu thì bên nhận đặt cọc phải hoàn trả lại cho bên đặt cọc số tiền đã nhận; mọi thỏa thuận, nghĩa vụ được giao kết đều không còn tiếp tục phát sinh trên thực tế. Đồng thời, nếu trên thực tế có thiệt hại xảy ra và đủ điều kiện chứng minh được thiệt hại đó thì bên gây thiệt hại phải bồi thường.

Xem thêm:

Đánh giá của bạn