Hợp đồng thuê mua: Sự thật về bản chất pháp lý

Hợp đồng thuê mua ngày càng trở nên thông dụng khi các giao dịch, nhu cầu thuê mua tài sản bắt đầu phổ biến hơn. Tuy nhiên, bản chất pháp lý của loại hợp đồng này lại ít người biết đến.

Gần đây, khái niệm mua nhà theo hình thức thuê mua được nhắc đến như một công cụ mới mẻ trong giao dịch bất động sản. Thực ra, trước đây, nhắc đến thuê mua ở lĩnh vực nhà đất, đa số đều nghĩ đến thuê mua nhà ở xã hội.

Đây là một sự kết hợp giữa hợp đồng mua và hợp đồng thuê, giảm bớt áp lực tài chính một lần cho bên mua cũng như có thời gian xem xét kỹ hơn về quyết định có mua “đứt” căn nhà hay không. Hiện nay, không chỉ nhà ở xã hội, nhiều loại hình nhà ở khác cũng có thể áp dụng thuê mua.

Hợp đồng thuê mua nhà về bản chất mang các đặc điểm của hợp đồng thuê mua tài sản nói chung. Liên quan đến loại hợp đồng này có những ràng buộc về mặt pháp lý khá quan trọng. Để biết thêm chi tiết, đừng bỏ qua bài viết này.

Các hợp đồng thuê mua mang tính thương mại

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2015 về thuê mua nhà ở xã hội có nhắc đến việc định giá cần thỏa mãn yêu cầu “bảo toàn vốn” và “đủ bù đắp chi phí quản lý, duy trì, bảo dưỡng, duy tu” trong quá trình sử dụng.

Trong thời gian thuê mua, bên cho thuê thu hồi vốn đầu tư và các chi phí tài chính liên quan đến tài sản với mức lợi nhuận hợp lý. Bên thuê có được tài sản để sử dụng vào mục đích hoạt động của mình.

Khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005 quy định về hoạt động thương mại như sau: “Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác”.

Như vậy, với những điều kể trên thì hợp đồng thuê mua thể hiện khá rõ tính chất thương mại trong đó.

Đối tượng của hợp đồng thuê mua là tài sản có giá trị lớn

Đối tượng của hợp đồng thuê mua khá đa dạng, có thể chia thành 02 nhóm chính, là bất động sản (nhà cửa, văn phòng, cửa hàng, nhà xưởng,...) và động sản (trang thiết bị văn phòng, thiết bị nhà xưởng, tàu biển, máy bay, thiết bị nông nghiệp,...)

Có thể thấy, đây hầu hết là tài sản có giá trị lớn, người mua cần phải sắp xếp tài chính thay vì đủ khả năng chi trả một lần. Hoặc nhà đầu tư tận dụng hình thức thuê mua để sử dụng nguồn tiền cho các hoạt động sinh lời khác.

Hợp đồng thuê mua chịu sự điều chỉnh của Luật Tín dụng

Vì hợp đồng thuê mua điều chỉnh các đối tượng có giá trị, thời gian thuê phụ thuộc yêu cầu của bên thuê mua nên thường thì các tổ chức tín dụng, ngân hàng mới đủ khả năng mua tài sản này từ chủ sở hữu. Trên thực tế, bên cho thuê trong hợp đồng đa phần là các tổ chức tín dụng, khiến cho hợp đồng mang bản chất của một hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản.

Trong quá trình thuê mua, quyền sở hữu thuộc về bên cho thuê

Vì đây chưa hoàn toàn là hợp đồng mua bán mà chỉ là chuyển giao một phần quyền sử dụng tài sản nên bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản đó, bên thuê chỉ có quyền sử dụng. Theo đó, bên thuê sẽ không được thực hiện 4 quyền sau đây:

• Các quyền bán, chuyển giao, thế chấp tài sản
• Thay đổi hình dáng, kết cấu tài sản hoặc chuyển các thiết bị thuê ra khỏi nơi mà thiết bị đã được lắp đặt theo quy định trong hợp đồng đã ký kết mà không có bất kỳ thông báo nào bằng văn bản cho Bên cho thuê được biết.
• Thay đổi hoặc hủy bỏ xác nhận nguồn gốc của tài sản, thiết bị cho thuê;
• Sử dụng tài sản, thiết bị cho thuê với những mục đích nằm ngoài thoả thuận.

Trường hợp bên thuê vi phạm 4 trường hợp trên thì bên cho thuê có quyền lấy lại tài sản với đầy đủ tư cách của chủ sở hữu theo pháp luật.

Hợp đồng thuê mua phải lập thành văn bản

Ngoài yêu cầu lập thành văn bản thì hợp đồng thuê mua phải quy định rõ về xử lý hợp đồng chấm dứt trước hạn. Đây là đặc điểm phân biệt với các loại hợp đồng có tính thương mại khác, cũng là cơ sở đảm bảo tính pháp lý cần có.

Hợp đồng thuê mua kèm theo quyền mua tài sản của bên thuê

Điều này sẽ được thấy rõ nhất trong các hợp đồng thuê mua nhà ở. Khác với hợp đồng thuê hay mua bán nhà ở truyền thống, bên thuê trong hợp đồng thuê mua có quyền ưu tiên mua nhà khi bên cho thuê có nhu cầu bán.

Quyền này được thực hiện vào thời điểm mà các bên thỏa thuận với nhau. Khi xác lập hợp đồng, việc thuê đã diễn ra nhưng việc mua bán thì chưa chắc chắn. Quyền mua của bên thuê mua buộc bên phải phải trong tư thế sẵn sàng khi bên thuê quyết định mua. Nhưng với điều kiện là bên thuê đã thanh toán đầy đủ tiền thuê tại thời điểm mua nhà. Người thuê nên biết rõ trước khi quyết định có nên mua nhà theo hình thức thuê mua.

Bài viết vừa chia sẻ một số thông tin pháp lý quan trọng về hợp đồng thuê mua. Hi vọng rằng việc hiểu rõ bản chất sẽ giúp các bên thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình và biết cách bảo vệ lợi ích hợp pháp.

>>> Xem thêm:

• Bán dãy nhà trọ trả góp, có nên mua?
• Mua đất xây nhà cho thuê: Kinh nghiệm từ thực tế
• Ngân hàng thanh lý nhà đất, có nên mua?