Hợp đồng thuê nhà ở không công chứng có hiệu lực pháp lý không?

Mặc dù là hoạt động diễn ra phổ biến, thường xuyên hiện nay nhưng nhiều người dân vẫn còn khá mơ hồ, chưa thực sự nắm rõ liệu hợp đồng thuê nhà ở không công chứng có hiệu lực pháp lý không?

Thực tế, trong mối quan hệ cho thuê, rất nhiều người, cả khách thuê lẫn chủ nhà đôi khi rất qua loa trong việc tuân thủ các quy định pháp lý về Hợp đồng thuê nhà ở. Những giao dịch sơ sài bằng giấy tay, thậm chí chỉ qua lời nói là nguồn cơn của nhiều rắc rối, tranh chấp khó giải quyết, ảnh hưởng đến quyền lợi các bên.

Mắc họa vì "né" công chứng hợp đồng

Một khách thuê cho biết, việc tìm được một căn nhà ưng ý với mức giá hợp lý không hề dễ, khi đã tìm được, thỏa thuận xong xuôi, tưởng chừng mọi chuyện đâu đã vào đấy thì phía bên cho thuê lại một mực xin rút chỉ vì “bị” yêu cầu công chứng hợp đồng thuê.

Chủ nhà phần đa “né” thủ tục công chứng hợp đồng thuê chỉ vì một lý do “sợ thuế”. Theo các quy định hiện hành, bên cho thuê có nghĩa vụ phải hoàn thành ba loại thuế, bao gồm:

• Thuế môn bài
• Thuế giá trị gia tăng
• Thuế thu nhập cá nhân

Chưa biết cụ thể số tiền phải nộp là bao nhiêu, cứ nghĩ đến thủ tục, công thức tính toán là chủ nhà đã “ngán ngẩm”. Thậm chí nhiều người thẳng thắn rằng nếu muốn thuê thì chỉ làm giấy tờ tay, nhận đủ số tiền thuê hàng tháng, còn muốn “này nọ” thì bên thuê tự đóng lấy.

Số khác, khách thuê sau một thời gian làm thay chủ nhà các thủ tục đóng thuế cũng tự thấy nản, nên khi kết thúc hợp đồng cũ lại chuyển sang thỏa thuận miệng cho “gọn” vì đôi bên đã biết nhau cả.

Kỳ công hơn, nhiều trường hợp các bên còn tự lập thành hai hợp đồng, một hợp đồng thật và một hợp đồng công chứng với giá thấp hơn. Hầu như chủ nhà nào cũng ưu tiên phương án này, một phần để chiều ý khách thuê, phần khác để đảm bảo pháp lý mà nghĩa vụ tài chính không quá cao. Thế nhưng chỉ khi tranh chấp phát sinh, đôi bên mới “ngã ngửa” rủi ro từ những bản hợp đồng “né” luật là như thế nào.

Trong một số trường hợp, nguy cơ hợp đồng vô hiệu là rất cao vì được giao kết lỏng lẻo, không chắc chắn các điều khoản được ghi có hoàn toàn đúng luật hay không. Mặt khác, khi hợp đồng được mang ra công chứng có giá trị thấp hơn so với thực tế thì quyền lợi, những khoản bồi thường đặt ra hoàn toàn bất lợi cho bên bị thiệt hại. Lúc này mới mang hợp đồng chính ra thì chỉ khiến câu chuyện thêm rối ren và “lòi” thêm nhiều vấn đề khác.

Hợp đồng thuê nhà ở có buộc phải công chứng không?

Trước đây, Bộ Luật Dân sự cũ (2005) quy định, hợp đồng thuê nhà ở với hạn từ 6 tháng trở lên thì buộc phải tiến hành thủ tục công chứng. Điều này được cho là mâu thuẫn với quy định tại khoản 2 điều 122 Luật Nhà ở 2014: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”

Chính vì vậy mà trong khoảng thời gian trước đây, quan điểm của các thẩm phán trong áp dụng luật chung hay luật chuyên ngành để giải quyết còn gặp nhiều tranh cãi. Do đó, những “tai họa” xuất phát từ muôn kiểu giao kết hợp đồng thuê nhà ở như trên rất khó để giải quyết.

Tuy nhiên, từ khi Bộ Luật Dân sự 2015 ra đời, sự chồng chéo giữa luật “mẹ” và luật chuyên ngành được tháo gỡ. Điều 472 Bộ luật này quy định: "Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan".

Như vậy, khác với hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng thuê nhà được ký kết sau khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực không bắt buộc phải công chứng, trừ trường hợp các bên trong hợp đồng có nhu cầu. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, dù luật không quy định nhưng người dân nên công chứng hợp đồng thuê nhà ở để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý và các tranh chấp xảy ra.

Xem thêm:

• Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?
• Khái niệm, đặc điểm pháp lý và đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đất
• Sổ hộ khẩu là gì? Những điều cần biết về sổ hộ khẩu
• 4 trường hợp buộc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất