Mất trắng nhà vì hợp đồng cho thuê bằng miệng

Hợp đồng cho thuê nhà bằng miệng, xét về pháp lý hoàn toàn không có giá trị. Nhưng đôi khi vì chủ quan, vì chữ nghĩa chữ tình mà “lời nói gió bay”, “bay” luôn cả căn nhà.

Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ, hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chữ ký các bên; tùy loại hợp đồng mà đặt ra các yêu cầu về thủ tục công chứng, chứng thưc. Hợp đồng thuê nhà không yêu cầu công chứng, tuy nhiên nếu chỉ giao kết bằng miệng, giá trị pháp lý không có, lợi ích các bên không có gì để đảm bảo.

Lập hợp đồng thuê bằng mối thân tình

Ông T và bà H là chỗ bạn bè quen biết nhiều năm. Năm 1963, ông T có cho bà H thuê lại một căn nhà, vì tin tưởng nên hai bên chỉ nói miệng, không hề có bất kỳ giấy tờ gì. Thế nhưng, không may sau đó, căn nhà bị thiêu rụi trong một đợt hoả hoạn.

Nhà không còn nên sau đó bà H tự bỏ tiền ra xây dựng một căn nhà mới trên chính mảnh đất ấy và tiếp tục sinh sống. Gia đình ông H cũng không đến thu tiền thuê nhà từ khi có ngôi nhà mới xuất hiện. Mọi chuyện sẽ chẳng có gì nếu như sau khi cả ông T và bà H đều đã mất, người cháu của ông T đến đòi cháu bà H giao lại căn nhà mà ông mình cho thuê. Tất nhiên, con cháu bà H không ai đồng tình và vẫn nhất quyết “bám nhà”. Sau đó, giữa lúc mối quan hệ vẫn vô cùng căng thẳng, cháu ông T quyết định mang vụ việc khởi kiện ra Tòa án.

Phía Tòa án nhận thấy không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh về việc thuê nhà, trong khi đó, gia đình bà H lại sinh sống ổn định từ lâu, kê khai nhà đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính hàng năm đầy đủ.

Vụ việc tiếp tục được đưa lên cấp Phúc thẩm vì không ai chịu ai, vẫn chỉ có lý lẽ để tự bảo vệ mình. Cháu ông T cho rằng vì mối thân tình nên đã không làm giấy tờ cho thuê, phía bà H phải trả một khoản tiền nếu như muốn tiếp tục sở hữu căn nhà.

Phía gia đình bà H cũng có tính thuyết phục riêng của mình khi chỉ ra việc lưu trú từ năm 1963, đóng thuế, kê khai đúng thủ tục và phía nguyên đơn không hề có chứng cứ chứng minh chủ sở hữu cho thuê căn nhà.

Quyết định từ hội đồng xét xử là giữ nguyên án sơ thẩm. Con cháu bà H tiếp tục là chủ sở hữu căn nhà bị tranh chấp. Một kết quả đã cắt đứt mọi mối quan hệ thân tình đã có trước đây. Thế nhưng đằng sau câu chuyện buồn về tình người ấy là cả một lời cảnh tỉnh đối với các hợp đồng thuê nhà lập bằng tình cảm, quen biết.

Thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng cho thuê bằng miệng

Trên thực tế, không riêng gì hợp đồng thuê nhà ở, nhiều loại hợp đồng khác cũng được giao kết bằng miệng và phát sinh nhiều tranh chấp tương tự. Bộ Luật Dân sự 2015 có đề cập đến nội dung hợp đồng có thể giao kết bằng lời nói hoặc lập thành văn bản. Tuy nhiên, cần hiểu rằng Bộ Luật Dân sự được xem là bộ luật chung, điều chỉnh phạm vị rất rộng, do đó, trong từng trường hợp phải đối chiếu với luật chuyên ngành. Ví dụ như vấn đề lập thành văn bản của hợp đồng thuê nhà được quy định tại Luật Nhà ở 2014 chứ không được đề cập cụ thể tại Bộ Luật Dân sự 2015.

Như vậy, giao dịch bằng miệng được pháp luật dân sự thừa nhận trong các trường hợp không bắt buộc phải lập thành văn bản. Tuy nhiên cũng cần phải đáp ứng các điều kiện về năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, mục đích không vi phạm điều cấm,... Từ tranh chấp trên có thể thấy, khó khăn lớn nhất khi giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng miệng chính là chứng cứ. Nếu như các bên thừa nhận hoặc có người làm chứng thì vụ việc phần nào bớt bế tắc.

Tuy nhiên, những kiểu hợp đồng miệng như thế này rất rủi ro, do đó, để đảm bảo giá trị pháp lý, các giao kết nên được lập thành văn bản, có thể yêu cầu công chứng để chắc chắn các điều khoản và sự thỏa thuận được pháp luật thừa nhận. Khi phát sinh tranh chấp vẫn sẽ có căn cứ để giải quyết thay vì chỉ dựa trên lý lẽ các bên tự trình bày.

Xem thêm:

• Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà ở mới nhất
• Phương pháp đo lường và cải thiện tính thanh khoản của doanh nghiệp
• Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?
• Khái niệm, đặc điểm pháp lý và đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đất