Mẫu đơn sang/chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuẩn, hợp pháp 2021

Mua bán đất nên áp dụng mẫu đơn chuyển nhượng đất nào? Đơn viết tay có giá trị pháp lý không? Nếu bạn quan tâm đến những vấn đề này, hãy theo dõi bài viết sau đây để được giải đáp!

Chuyển nhượng đất cho người khác là một trong những quyền cơ bản của người đứng tên trên sổ đỏ. Thế nhưng có được chuyển nhượng hay không phụ thuộc vào việc đất có đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng hay không. Cụ thể các điều kiện đó là: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu có đủ điều kiện chuyển nhượng thì phải tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Đầu tiên là chuẩn bị một hợp đồng mua bán đất đúng chuẩn, đáp ứng được các yêu cầu về nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật. Khi và chỉ khi hợp đồng hợp lệ thì mới có thể tiến hành được các bước chuyển nhượng tiếp theo.

Để tiết kiệm thời gian và giúp các bên tham gia thuận lợi, dễ dàng hơn trong việc mua bán, bài viết này sẽ là gợi ý về mẫu đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, được sử dụng phổ biến hiện nay. Đồng thời là những chia sẻ xoay quanh hợp đồng này.

Có thể bạn quan tâm: Hỏi - Đáp những vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất

1. Quy định của pháp luật về đơn chuyển nhượng đất

Trước khi đi vào chi tiết mẫu đơn sang/chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người mua - bán đất cần biết những quy định của pháp luật liên quan. Đó là những quy định về nội dung và hình thức của đơn chuyển nhượng đất.

- Quy định về nội dung

Mặc dù đơn chuyển nhượng đất là sự thỏa thuận của các bên tham gia thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của bên bán và trả tiền của bên mua, nhưng bên trong hợp đồng các bên lại không thể thể hiện sự tự do hoàn toàn việc soạn thảo nội dung. Tuy nhiên nói vậy không có nghĩa là có một mẫu đơn nào đó đúng chuẩn do pháp luật quy định để các bên áp dụng. Mà pháp luật chỉ có những quy định về nội dung cần có trong hợp đồng để các bên tham gia dựa vào đó và soạn thảo.

Điều 698 Bộ Luật dân sự 2005 quy định về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Tên, địa chỉ của các bên: họ tên, CMND, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc… của cả 2 bên. Nếu đất thuộc quyền sử dụng chung của 2 vợ chồng thì cần ghi đầy đủ thông tin và có chữ ký của cả 2. Tương tự nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người.
• Quyền, nghĩa vụ của các bên: Bên bán có quyền nhận đúng, đủ số tiền chuyển nhượng đất, đồng thời có nghĩa vụ chuyển giao đất đúng vị trí, diện tích, hạng đất, số hiệu và chuyển giao giấy tờ cho bên mua; bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển nhượng đất đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, diện tích và giấy tờ liên quan, có quyền sử dụng đất, đồng thời có nghĩa vụ phải trả tiền đúng thời hạn và đúng phương thức đã được thỏa thuận, có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật và thực hiện các nghĩa vụ khác về đất đai.
• Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất: được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.
• Giá chuyển nhượng: Do các bên tự thỏa thuận hoặc nếu không thỏa thuận được thì theo quy định của pháp luật.
• Phương thức, thời hạn thanh toán: có đặt cọc không, trả tiền một lần hay nhiều lần, trả tiền mặt hay chuyển khoản...
• Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có).
• Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất: đất có bị cầm cố, thế chấp không? Nếu có thì giải quyết ra sao?
• Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng: Nếu thanh toán chậm thì phạt ra sao? Nếu bàn giao đất chậm thì giải quyết như thế nào?

Trên là những nội dung cần có trong hợp đồng mà pháp luật quy định. Ngoài ra, trong hợp đồng còn nên có các điều khoản sau đây:

• Trách nhiệm đóng thuế phí chuyển nhượng: Thường thì bên bán sẽ đóng thuế thu nhập khi chuyển nhượng đất, còn bên mua đóng thuế trước bạ. Tuy nhiên điều này các bên có thể tự thỏa thuận và nên ghi rõ trong hợp đồng.
• Cam đoan của các bên: Sau khi soạn hết các nội dung nói trên thì ở gần cuối hợp đồng nên có điều khoản cam đoan của các bên về việc sẽ thực hiện đúng các thỏa thuận được ghi trong hợp đồng.
• Giải quyết tranh chấp: Tranh chấp đất đai là tình trạng diễn ra phổ biến. Để đảm bảo quyền lợi cho đôi bên, bên trong hợp đồng nên ghi rõ điều khoản giải quyết nếu tranh chấp xảy ra như thế nào.

- Quy định về hình thức

Hợp đồng mua bán nhà đất chính là hợp đồng dân sự. Để biết khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực, cần tìm hiểu quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng.

Theo đó, Điều 119 Bộ Luật dân sự nói về Hình thức giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Vậy giao dịch dân sự là hợp đồng chuyển nhượng đất thì có cần công chứng, chứng thực hay không? Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 chính là câu trả lời cho câu hỏi này.

“- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...

- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

>>> Như vậy, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng đất phải được soạn thảo thành văn bản đem đi công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã. Khi đó hợp đồng mới được công nhận là hợp lệ và có giá trị pháp lý.

2. Đơn viết tay chuyển nhượng đất có giá trị pháp lý không?

Chiếu theo các điều luật nói trên thì đơn chuyển nhượng đất viết tay không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên trên thực tế loại đơn này được sử dụng rất phổ biến, nhất là khi việc chuyển nhượng đất diễn ra giữa các mối quan hệ thân thiết với nhau.

Đơn viết tay chuyển nhượng đất là gì?

Pháp luật hiện hành không có khái niệm nói về “đơn viết tay”. Tên gọi này xuất phát từ thực tế, nói đến các loại đơn không được công chứng, chứng thực. Mặc dù đơn đó có thể là viết bằng tay hoặc cũng có thể đánh máy, nhưng lại không được đem đi công chứng, chứng thực để xác định tính pháp lý.

Nhằm giảm thiểu tình trạng hợp đồng vô hiệu hóa, đồng thời nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia mua bán, pháp luật đã có quy định ngoại lệ về trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay như sau:

Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất dù không được công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực khi các bên tham gia hợp đồng đã thực hiện được ít nhất ⅔ nghĩa vụ thì hợp đồng được công nhận về mặt pháp lý.

Tuy nhiên các luật sư không khuyến khích điều này. Bởi vì thủ tục yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng viết tay có hiệu lực khó khăn và tốn nhiều thời gian hơn rất nhiều so với việc ngay từ đầu các bên thực hiện công chứng, chứng thực. Đất đai là tài sản có giá trị lớn, để đảm bảo quyền lợi của chính mình, để được pháp luật “bảo vệ” mọi lúc mọi nơi, các bên tham gia nên thực hiện quy định công chứng, chứng thực ngay từ khi quyết định ký hợp đồng.

3. Mẫu đơn sang nhượng - chuyển nhượng quyền sử dụng đất tham khảo

Dựa vào các nội dung mà pháp luật quy định cần có trong hợp đồng, các bên tham gia có thể tự soạn thảo hợp đồng cho chính mình. Tuy nhiên, để tiết kiệm thời gian thì các bên tham gia có thể tham khảo các mẫu đơn chuyển nhượng đất mà bài viết sẽ giới thiệu ngay sau đây.

- Mẫu đơn chuyển nhượng đất viết tay chuẩn nhất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ******** HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hôm nay, tại [...] vào ngày [...] tháng [...] năm [...] hai bên thực hiện thống nhất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những nội dung như sau: BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN A): Ông (bà): [...] Sinh năm: [...] CMND/CCCD/Hộ chiếu số: [...] do [...] cấp ngày [...] Hộ khẩu thường trú: [...] Cùng vợ (chồng) là bà (ông): [...] Sinh năm: [...] CMND/CCCD/Hộ chiếu số: [...] do [...] cấp ngày [...] Hộ khẩu thường trú: [...] BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (BÊN B): Ông (bà): [...] Sinh năm: [...] CMND/CCCD/Hộ chiếu số: [...] do [...] cấp ngày [...] Hộ khẩu thường trú: [...] Cùng vợ (chồng) là ông (bà): [...] Sinh năm: [...] CMND/CCCD/Hộ chiếu số: [...] do [...] cấp ngày [...] Hộ khẩu thường trú: [...] Điều 01: Quyền sử dụng đất chuyển nhượng Bên A thống nhất và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Bên B đối với thửa đất có địa chỉ: [...] được cấp ngày [...] tháng [...] năm [...] cụ thể như sau: Diện tích thửa đất: [...] m2 – Tờ bản đồ số: [...] Địa chỉ: [...] Diện tích: [...] m2 (Bằng chữ: [...]) Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: [...] m2; Sử dụng chung: [...] m2 Mục đích sử dụng: [...] Thời hạn sử dụng: [...] Nguồn gốc sử dụng: [...] Điều 02: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Bên A và Bên B thỏa thuận ấn định đối với thửa đất như trên cho Bên B được quy định ở Điều 01 của hợp đồng này là [...] VNĐ (Bằng chữ: [...]). Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A thông qua phương thức [...] Điều 03: Việc giao và đăng ký quyền sử dụng đất Bên A có nghĩa vụ chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ, các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng được quy định tại Điều 01 của Hợp đồng này cho Bên B. Bên B có nghĩa vụ thanh toán cho Bên A theo đúng quy định tại Điều 02 của Hợp đồng. Bên B có trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất đối với mảnh đất được chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Điều 04: Trách nhiệm nộp thuế và lệ phí Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Hợp đồng này do Bên B chịu trách nhiệm đóng. Điều 05: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Hai bên cam đoan những nội dung được thỏa thuận trên đây là này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc. Các bên cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này. Người chuyển nhượng (Ký, ghi rõ họ và tên) Người nhận chuyển nhượng (Ký, ghi rõ họ và tên)

- Mẫu đơn chuyển nhượng đất công chứng, hợp pháp

Lưu ý: Mẫu đơn này áp dụng cho trường hợp cả chuyển nhượng đất + nhà ở. Nếu trường hợp chỉ chuyển đất mà không có nhà thì cần bỏ đi nội dung có nhắc đến nhà ở trong hợp đồng.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ---------o0o--------- HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ Hôm nay, ngày [...] tháng [...] năm [...] Tại: [...] Chúng tôi gồm: I/ BÊN BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên A): Chồng: Ông [...] Sinh năm [...] CMND số [...] do [...] cấp ngày [...] Đăng ký thường trú tại: [...] Và vợ: Bà [...] Sinh năm [...] CMND số [...] do [...] cấp ngày [...] Đăng ký tạm trú tại: [...] II/ BÊN MUA/NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi tắt Bên B): Chồng: Ông [...] Sinh năm [...] CMND số [...] do [...] cấp ngày [...] Đăng ký thường trú tại: [...] Và vợ: Bà [...] Sinh năm [...] CMND số [...] do [...] cấp ngày [...] Đăng ký thường trú tại: [...] Hai bên thỏa thuận, tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở với những điều khoản sau: Điều 1. Đối tượng của hợp đồng 1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: [...] đường [...] phường/xã [...] quận/huyện [...] thành phố/tỉnh [...] có thực trạng như sau : 2. Nhà ở: - Tổng diện tích sử dụng: [...]m2 - Diện tích xây dựng: [...]m2 - Diện tích xây dựng của tầng trệt: [...]m2 - Kết cấu nhà: [...] - Số tầng: [...] 3. Đất ở : - Thửa đất số: [...] - Tờ bản đồ số: [...] - Diện tích: [...]m2 - Hình thức sử dụng riêng: [...]m2 4. Các thực trạng khác: (phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới) 5. Ông [...] và Bà [...] là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số [...] Do [...] cấp Điều 2: Giá cả, phương thức thanh toán và thời hạn thực hiện 1.Giá mua bán toàn bộ diện tích nhà đất ở nói trên đã được hai bên thoả thuận là: [...]đ. (Ghi bằng chữ: [...]) và không thay đổi vì bất cứ lý do gì. 2. Phương thức thanh toán: Hai bên (Bên A và Bên B) đã cùng thống nhất sẽ thực hiện việc thanh toán tổng giá trị mua bán Nhà đất ở theo 01 đợt, cụ thể như sau: Đợt 1: Giao toàn bộ số tiền là [...]đ cho bên Bán. Khi trả tiền sẽ ghi giấy biên nhận do các bên cùng ký xác nhận. Điều 3. Cam kết của các bên Bên bán và Bên mua chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây: 1. Bên bán cam kết: Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua. Bàn giao nhà và các thiết bị cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán (hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát…) Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thứ ba nào khác tại thời điểm mua bán. Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận. Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ( ngoài những điều nêu trên) theo quy định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở. 2. Bên mua cam kết: - Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà. - Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận. - Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. - Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà (ngoài những điều nêu trên) theo quy định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở. 3. Hai bên cùng cam kết: - Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng; - Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” số [...] do [...] cấp cho Ông [...] và vợ là Bà [...] để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu. - Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có). BÊN A (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) BÊN B (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN Hôm nay, ngày [...] tháng [...] năm [...], tại: [...] Tôi [...] Công chứng viên phòng Công chứng số [...] tỉnh (thành phố) [...] CÔNG CHỨNG: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là [...] và bên B là [...]; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - [...] - Hợp đồng này được làm thành [...] bản chính (mỗi bản chính gồm [...] tờ, [...] trang), giao cho: + Bên A [...] bản chính; + Bên B [...] bản chính; Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính. Số [...], quyển số [...] TP/CC-SCC/HĐGD. CÔNG CHỨNG VIÊN (Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

4. Tổng kết

Có không ít các trường hợp có hợp đồng mua bán nhà đất công chứng nhưng vẫn bị lừa, vì vậy công chứng hay chứng thực không phải là cách an toàn nhất để đảm bảo việc mua bán diễn ra thuận lợi, suôn sẻ. Do đó, bên cạnh việc soạn mẫu đơn chuyển nhượng đất thật đầy đủ các nội dung thì các bên tham gia phải đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Đặc biệt là người mua, ngoài quan tâm đến hợp đồng còn phải kiểm tra xem nhà đất định mua có giấy tờ chưa, có chính chủ không, có được phép chuyển nhượng không…

Xem thêm:

• Khái niệm, đặc điểm pháp lý và đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đất
• Mẫu hợp đồng cọc mua nhà và những điều cần đặc biệt lưu ý
• Chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc và 4 điều cần cảnh giác