Tất tần tật về các loại phí chuyển nhượng nhà đất (Mới nhất)

Phí chuyển nhượng nhà đất là một trong những khoản thu bắt buộc, tuy nhiên, khá nhiều người còn nhầm lẫn với các thu khác, điển hình như thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Theo định nghĩa chung, chuyển nhượng là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình; theo đó, chuyển giao quyền và nghĩa vụ liên quan của mình cho chủ thể khác. Bên nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng. quyền sử dụng (QSD) đất, quyền sở hữu nhà ở (QSH) nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với QSD đất đó là đối tượng của việc chuyển nhượng.

Khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất, ngoài sự thỏa thuận giữa các bên, việc tuân thủ đúng quy trình thủ tục do pháp luật quy định cũng được xem là bắt buộc. Vì vậy, các chủ thể phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính liên quan, bao gồm đóng các khoản thuế và phí chuyển nhượng nhà đất.

>>> Xem thêm: Cập nhật các quy định luật đất đai mới nhất hiện nay

Nhắc đến đây, sẽ có khá nhiều người hiểu nhầm hoặc không phân biệt rõ ràng giữa thuế và phí. Cụ thể, thuế chuyển nhượng nhà đất bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng (đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT).

Với các loại phí chuyển nhượng nhà đất, sẽ bao gồm: lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,...

Thuế: khoản thu nộp mang tính bắt buộc mà tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân phải nộp cho nhà nước theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Phí: là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả nhằm cơ bản bù đắp chi phí và mang tính phục vụ khi được cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ công được quy định (Luật Phí và Lệ Phí 97/2015/QH13)

Lệ phí: là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định(Luật Phí và Lệ Phí 97/2015/QH13)

Theo dõi nội dung bên dưới để xem thông tin chi tiết hơn về các khoản phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất.

Phí chuyển nhượng nhà đất

Phí chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật

Phí chuyển nhượng nhà đất nộp khi nào?

Theo Luật Phí và lệ phí năm 2015, khi cá nhân, tổ chức chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng sử dụng dịch vụ công do cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp thì có nghĩa vụ nộp phí, lệ phí theo quy định.

Mục đích của việc thu - nộp phí chuyển nhượng nhà đất

Việc thu - nộp phí nhằm mục đích bù đắp các chi phí, đồng thời mang tính phục vụ cho các dịch vụ công khi được cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp.

Nguyên tắc thu phí chuyển nhượng nhà đất

Về mức thu phí

Điều 8 và 9 Luật Phí, Lệ phí 2015 quy định về nguyên tắc thu phí, lệ phí như sau:

  • Mức thu phí được xác định cơ bản bảo đảm bù đắp chi phí, có tính đến chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của công dân.
  • Mức thu lệ phí được ấn định trước, không nhằm mục đích bù đắp chi phí; mức thu lệ phí trước bạ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản; bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của công dân.

Về quá trình thu - nộp

  • Phí thu từ các hoạt động dịch vụ do cơ quan nhà nước thực hiện phải nộp vào ngân sách nhà nước, trường hợp cơ quan nhà nước được khoán chi phí hoạt động từ nguồn thu phí thì được khấu trừ, phần còn lại nộp ngân sách nhà nước.
  • Phí thu từ các hoạt động dịch vụ do đơn vị sự nghiệp công lập thực hiện được để lại một phần hoặc toàn bộ số tiền phí thu được để trang trải chi phí hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí trên cơ sở dự toán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, phần còn lại nộp ngân sách nhà nước.

Đối tượng được miễn giảm thu phí, lệ phí

  • Các đối tượng thuộc diện miễn, giảm phí, lệ phí bao gồm trẻ em, hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng, đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và một số đối tượng đặc biệt theo quy định của pháp luật.
  • Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định cụ thể đối tượng được miễn, giảm án phí và lệ phí tòa án.
  • Chính phủ quy định cụ thể đối tượng được miễn, giảm đối với từng khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền.
  • Bộ trưởng Bộ Tài chính, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể đối tượng được miễn, giảm đối với từng khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền.

Tùy vào từng trường hợp, đối tượng thuộc diện miễn giảm phí, lệ phí sẽ được xác định khác nhau, dựa theo thẩm quyền của từng cơ quan nhà nước đối với loại phí, lệ phí được áp dụng.

Cách tính các loại phí chuyển nhượng nhà đất

Phí công chứng chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch nhà đất được xác định theo từng trường hợp như sau:

  • Tính trên giá trị quyền sử dụng đất với các trường hợp: công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
  • Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất với các trường hợp: công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Điểm a3 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng mua bán nhà, đất được tính trên giá trị chuyển nhượng quy định cụ thể như sau:

Phí công chứng

Một trường hợp khác, khi giá chuyển nhượng nhà đất do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá được quy định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phí công chứng sẽ tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

Bên cạnh đó, nếu các bên yêu cầu phía văn phòng công chứng soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng, đánh máy, sao chụp, thực hiện công chứng ngoài trụ sở, xác minh, giám định, hoặc các công việc khác thì trả thêm khoản thù lao công chứng.

Điều 67 Luật Công chứng 2014 quy định về Mức thù lao công chứng:

  • UBND tỉnh căn cứ vào tình hình của địa phương mình đưa ra mức trần thù lao công chứng
  • Tổ chức hành nghề công chứng đưa ra thù lao công chứng của tổ chức mình, niêm yết công khai tại trụ sở của mình. Mức thù lao này không được vượt quá mức trần do UBND cấp tỉnh quy định.

Phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng nhà đất

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định, phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng nhà đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định theo quy định. Vì vậy, một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ không phải nộp phí khi cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Theo đó, căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp; vậy nên, mức thu phí của các địa phương là không giống nhau.

Ví dụ:

  • Mức thu tại Hà Nội: Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 05 triệu đồng/hồ sơ.
  • Mức thu tại Tp. Hồ Chí Minh: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (mua bán, tặng cho, thừa kế…) sẽ có mức thu từ 700.000 - 900.000 đối với cá nhân; từ 1.300.000 - 1.600.000 đối với tổ chức.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là gì? Lệ phí trước bạ được hiểu theo cách tương tự như khái niệm về lệ phí đã được đề cập đến ở trên, theo Luật Phí, Lệ phí 2015.

Theo đó, lệ phí trước bạ nhà đất chính là khoản phí mà người mua phải nộp cho cơ quan thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất trước khi đưa vào sử dụng.

Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định, trong trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển nhượng.

Công thức tính:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Tuy nhà và đất đều có mức thu là 0.5% nhưng trường hợp này, giá tính lệ phí trước bạ của nhà và đất là khác nhau:

Mức nộp lệ phí với đất

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 tại Bảng giá đất

Mức nộp lệ phí đối với nhà ở

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Lưu ý riêng

  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
  • Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
  • Giá 1m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 1m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.
  • Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ, thủ tục nộp lệ phí trước bạ

Hồ sơ cần chuẩn bị:

  • Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất theo mẫu 01/LPTB.
  • Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc rõ ràng, hợp pháp theo quy định pháp luật.
  • Bản sao hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ hợp pháp về việc chuyển giao tài sản đã được ký kết giữa các bên mua bán.
  • Giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc đối tượng được miễn thuế trước bạ nhà đất (nếu có).

Thủ tục thực hiện

  • Với hộ gia đình, cá nhân: nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh), nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.
  • Với tổ chức: nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.
  • Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan Thuế thì phải nộp lệ phí trước bạ để hoàn tất các thủ tục.

Phí trước bạ và lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quy định, mức thu lệ phí địa chính được tính như sau:

Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:

Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

  • Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
  • Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
  • Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

  • Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.
    Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.
  • Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.
  • Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 30.000 đồng/1 lần.

Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 30.000 đồng/1 lần.

Thẩm quyền thu phí chuyển nhượng nhà đất

  • Luật Phí, Lệ phí 2015 quy định, thẩm quyền thu phí chuyển nhượng nhà đất thuộc về:
  • Cơ quan nhà nước;
  • Đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ công.

Trên đây là toàn bộ những khoản lệ phí, phí chuyển nhượng nhà đất cần thực hiện theo các quy định mới nhất.

Xem thêm: