Nội dung chính

Xây nhà xưởng cho thuê có còn là khoản đầu tư "ngon"? (Phân tích)

Đăng bởi Nguyễn Thuý Hằng - Ngày đăng: 31/12/2020

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Xây nhà xưởng cho thuê vốn xuất hiện từ khá sớm nhưng gần đây bỗng nhiên nhanh chóng nở rộ và tạo nên xu hướng mới. Liệu rằng đây có thực sự là khoản đầu tư ngon như cách chúng ta đang nhìn nhận?

Đầu tư và đầu tư bất động sản nói riêng đang đứng trước nhiều cơ hội cũng như thách thức mới trong giai đoạn nền kinh tế có sự chuyển giao, đại dịch Covid-19 vẫn trên chặng hành trình “chiến đấu”. Có thể nói, các sự kiện này ít nhiều tạo nên những “chao đảo” cho toàn bộ thị trường, khiến cá nhân, doanh nghiệp có ý định đầu tư phải đứng trước nhiều cân nhắc về việc thay đổi chiến thuật.

Giữa lúc bất động sản nghỉ dưỡng tạm thời đứng chững, đất nền, nhà phố nỗ lực duy trì giao dịch ở mức tương đối khá tốt thì bất động sản công nghiệp tạo nên sự bất ngờ không hề nhỏ. Phân khúc này cho thấy khả năng “trụ vững” giữa dịch bệnh, cung - cầu tăng cao và mặt bằng giá xê dịch theo chiều hướng đi lên. Đặc biệt, với sự bùng nổ lần này, bất động sản công nghiệp đưa xu hướng xây nhà xưởng cho thuê trở lại đầy “ngoạn mục” trên thị trường và dưới góc độ đầu tư.

Chứng kiến kinh doanh nhà xưởng cho thuê trở nên sôi động, không riêng các nhà đầu tư “dậy sóng”, nhiều chuyên gia trong ngành cũng đã bắt đầu đưa ra những nhận định, phân tích, đánh giá mang tính “đào sâu” hơn cho hình thức này. Đầu tư nhà xưởng cho thuê có thực sự là kênh đầu tư mới giúp “hái ra tiền”? Sức hút và sự tăng nhiệt này liệu có kéo dài, mang đến cam kết bền vững? Ai sẽ phù hợp và thành công với xây nhà xưởng cho thuê?

Đừng bỏ qua bài viết dưới đây để có thêm nhiều góc nhìn cho hình thức đầu tư nhà xưởng cho thuê đang “sốt” hiện nay.

Những cuộc dịch chuyển của BĐS công nghiệp

Có sự nổi bật ở một vài hình thức đầu tư nhất định nhưng không thể phủ nhận rằng, xét tổng thể phân khúc bất động sản trong năm 2020 đã có những bước tiến khá lớn. Dựa trên nền tảng được xây dựng trước đó, nhanh nhạy với “thời cuộc”, phân khúc này nhanh chóng lọt top điểm sáng cho các kênh đầu tư tiềm năng ở giai đoạn này.

Tạo đà phát triển giữa đại dịch Covid-19

Dưới tác động của đại dịch Covid-19 từ đầu năm nay, trang Trading Economics đã đưa ra báo cáo về chỉ số sản xuất công nghiệp của Việt Nam (IIP) trong tháng 1/2020, giảm 5,5% so với cùng kỳ năm ngoái (trước đó đã tăng 6,2% vào tháng 12/2019). Xuất hiện khá bất ngờ và phức tạp nên đây là tình trạng chung của cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, chỉ một thời gian ngắn sau đó, phân khúc này lại nhanh chóng cho thấy những tín hiệu tích cực hơn. Nhận định từ JLL Việt Nam cho thấy, Covid-19 không khiến phân khúc bất động sản công nghiệp ảnh hưởng quá nhiều tại cả khu vực phía Bắc và phía Nam. Các giao dịch vẫn có sự đình trệ nhất định nhưng nhu cầu vẫn liên tục tăng trong quý I/2020.

Giải thích về điều này, các chuyên gia cho rằng, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp vẫn giữ ở mức cao phần lớn nhờ vào nền tảng hạ tầng có được sự phát triển khá tốt thời gian qua. Tính đến nay, Việt Nam đang có khoảng 336 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích hơn 97.800 ha; trong đó, số lượng khu công nghiệp đã đi vào hoạt động là 261 (tương ứng diện tích 29,1 nghìn ha) với tỷ lệ lấp đầy đạt 76%.

Phía CBRE Việt Nam cũng công bố số liệu thể hiện tỷ lệ lấp đầy bình quân tại các khu công nghiệp thuộc 4 tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đạt khoảng 84,5%. Đặc biệt, Bình Dương, Đồng Nai và Long An là các tỉnh khá nổi bật khi tỷ lệ lấp bình quân đạt trên 80%, trong khi đó, Tp. Hồ Chí Minh vẫn giữ vững ngôi đầu bằng với 90%.

Theo Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm khu công nghiệp vẫn duy trì mức ổn định trong năm, quý 3/2020 có sự gia tăng đột biến. Cụ thể, lượng tìm kiếm khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh tăng 22%, khu công nghiệp Tân Bình tăng 20%, khu công nghiệp Hiệp Phước tăng 23%, khu công nghiệp Tân Tạo tăng 37%,... kéo theo đó là mặt bằng giá đất nền ven khu công nghiệp cũng liên tục “nhảy số”.

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, tác động tiêu cực của dịch bệnh tác động chung đến toàn bộ thị trường và trên thực tế, trong nhiều năm qua, không ít lần chúng ta chứng kiến các đợt rung lắc. Tuy nhiên, giai đoạn này, bất động sản công nghiệp thay vì chững lại hay đóng băng thì bứt phá thành điểm sáng; khách quan để nhận định, có thể nhờ vào 3 yếu tố nền tảng quan trọng:

Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực;
Kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều tập đoàn đa quốc gia và điểm đến là Việt Nam;
Hoạt động kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao là động lực mạnh mẽ để thu hút nguồn vốn ngoại vào Việt Nam.

Theo đánh giá của CBRE, tại Việt Nam, thời điểm này không chỉ riêng gì xu hướng đầu tư mới vào bất động sản công nghiệp gia tăng nhờ thị trường với sức tiêu thụ lớn trên 100 triệu dân mà doanh nghiệp cũng đang có định hướng mở rộng sản xuất đối với các cơ sở hoạt động trước đó, điển hình như Samsung, LG, Intel,...

Giám đốc thị trường Hà Nội (Công ty JLL Việt Nam) - bà Nguyễn Hồng Vân cho biết: “Hiện nay, giá thuê BĐS công nghiệp ở Việt Nam đã ở mức tương đối cao, khoảng 95 USD/m2 cho một chu kỳ thuê là 50 năm, một số khu vực gần Hà Nội đã ở mức trên 100 USD/m2, cho thấy nhu cầu thuê rất lớn nên giá thuê đã được đẩy lên cao. Đây là thời điểm để những nhà phát triển BĐS công nghiệp có thể tận dụng để có thể khai thác được hết thuận lợi của thị trường”.

Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu cũng tư cho thấy, trong 10 tháng của năm 2020, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giảm 19,4% so với cùng kỳ năm 2019, nhưng vẫn đạt ngưỡng tích cực với 23,48 tỷ USD cho 2.000 dự án mới. Trong đó, vốn FDI dành cho lĩnh vực sản xuất chiếm 46%, gồm 15% dành bất động sản. Dòng vốn dịch chuyển vào Việt Nam giai đoạn này chủ yếu đến từ các nền kinh tế châu Á, châu Mỹ và khu vực Đông Nam Á. Theo lời Thứ trưởng Võ Thành Thống thì “Để đạt được điều này, đó là nhờ những hành động rất tích cực của Chính phủ và người dân trong việc vừa kiểm soát tốt dịch COVID-19, vừa thúc đẩy sản xuất - kinh doanh, chặn đà suy giảm kinh tế”.

Thống kê đến tháng 7/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 93,1% so năm 2019 (đạt 18,82 tỷ USD; đăng ký mới là 1.620 dự án với tổng vốn đăng ký 9,46 tỷ USD). Chỉ tính riêng trong tháng 7 năm nay, Việt Nam đã thu hút được 3,15 tỷ USD vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài chiếm 16,7% tổng vốn đầu tư thu hút được trong 7 tháng, tăng 79,8% so với cùng kỳ năm 2019 và tăng 76,2% so với tháng 6/2020.

Dự đoán về làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp mới, Giám đốc bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam chỉ ra 3 xu hướng chủ đạo, gồm:

Mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu.
Chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài sẽ gia nhập thị trường Việt Nam ở lĩnh vực kho vận.
Chủ đầu tư và nhà phát triển có xu hướng mua lại các dự án bất động sản công nghiệp hiện hữu để hoàn thiện, đưa vào hoạt động với quy mô, tiêu chuẩn tốt hơn.

Như vậy, trong giai đoạn thị trường biến động nhất, bất động sản công nghiệp nhìn chung lại có sự sàng lọc, nhận diện được tiềm năng và cơ hội, hình thành chiến thuật dài hơi cho tương lai. Đây là một trong số các phân khúc có sự trỗi dậy mạnh mẽ và định hướng khá rõ nét trong năm vừa qua.

Kinh doanh nhà xưởng cho thuê đột phá cung - cầu

Ông Raymond Lump Wei Meng - Giám đốc điều hành của Boustead Projects Limited đã sớm đưa ra nhận định về hình thức đầu tư nhà xưởng cho thuê, rằng đây là hình thức giúp tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí cho khách thuê. Chuyển đổi sang xu hướng xây dựng nhà xưởng xây sẵn là bước đi mang tính đón đầu cơ hội, cho thấy sự thấu hiểu tâm lý doanh nghiệp, bắt nhịp cùng các tiêu chuẩn sản xuất hiện đại. Thực tế, trong vài năm qua, số lượng nhà xưởng xây sẵn trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam đã tăng lên đáng kể. Năm 2020, cùng với bước đệm chung từ phân khúc bất động sản công nghiệp, kinh doanh nhà xưởng cho thuê có thêm cơ hội để bứt phá mạnh mẽ.

Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp có chiều hướng tăng trưởng liên tục qua các quý trong năm. Cụ thể:

Trong quý 2/2020, mức độ quan tâm tăng 32%, riêng tại Tp. Hồ Chí Minh tăng 25 - 175%, Bình Dương tăng 88 - 132%.
Sang quý 3/2020, tỷ lệ này tiếp tục tăng gần 25% so với quý trước, các KCN như Hiệp Phước, Tân Tạo tăng thêm từ 23 - 37%; KCN VSIP, Mỹ Phước tăng 19 - 22%.
Ngoài ra, những dự án mới cũng được quan tâm nhiều về góc độ quy mô, cơ sở hạ tầng, giá cả và khả năng kết nối giao thông. Cùng với đó là nhu cầu tìm kiếm quỹ đất phát triển cơ sở kho vận từ các nhà đầu tư nước ngoài cũng sôi động không kém. Xu hướng này dự báo sẽ đóng vai trò thống lĩnh đối với nguồn cầu cho thị trường đất công nghiệp, nhà kho xây sẵn trong giai đoạn tới.

Trong báo cáo mới nhất của CBRE về thị trường bất động sản công nghiệp, đơn vị này khẳng định năm 2020 chính là thời điểm bùng nổ của nhà xưởng, kho bãi xây sẵn tại Việt Nam. Giữa đại dịch Covid-19, thậm chí là vào các thời điểm căng thẳng nhất, nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn tăng đột biến so với sự chững lại của các loại hình cùng phân khúc khác. Các cuộc giãn cách, cách ly xã hội khiến hoạt động doanh nghiệp có phần gián đoạn, sự tồn động hàng hóa xuất nhập khẩu lại chính là một trong các yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu thuê nhà xưởng lên cao. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn duy trì mức tăng trưởng ổn định ở cả ba khu vực công nghiệp Bắc - Trung - Nam.

Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam (bao gồm Tp. Hồ Chí Minh và các Bình Dương, Đồng Nai, Long An) đã “ghi tên” thêm khoảng 380.500m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) cũng không kém cạnh khi đạt mức 321.420m2, tăng 25%.

Vào quý 3/2020, nguồn cung mới nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tăng mạnh ở các khu công nghiệp trọng điểm. Dự báo từ Công ty Nghiên cứu và Tư vấn CBRE dựa trên những chuyển biến trong các quý đầu năm cho thấy, giai đoạn cuối năm 2020 - đầu năm 2021, khu vực miền Bắc sẽ có tổng nguồn cung nhà máy và nhà kho xây dựng sẵn đạt khoảng 2 triệu m2, tăng hơn 25% so với năm 2019. Khu vực phía Nam tăng hơn 28%, đạt mức 2,7 triệu m2.

Phía CBRE nhận định về kênh đầu tư nhà xưởng cho thuê: “Các nhà xưởng được xây dựng sẵn để cho thuê ngày càng nhiều hơn. Gần đây, nhiều chủ đầu tư đã phát triển các nhà máy, nhà kho xây dựng sẵn để tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất và phục vụ cho toàn bộ nhu cầu”. Theo đó, thị trường kinh doanh nhà xưởng cho thuê ở Việt Nam đang trở nên rất sôi động; thể hiện qua sự đa dạng dưới góc độ các yêu cầu thuê của khách hàng từ diện tích nhỏ vài trăm mét vuông đến quy mô lớn, nhu cầu - mục đích sử dụng và thời hạn thuê.

Điển hình như tại thị trường Bình Dương - nơi được mệnh danh là “thủ phủ công nghiệp” khu vực phía Nam, nhu cầu thuê nhà xưởng tại các KCN cũng đang tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư nhanh chóng bắt nhịp, đón đầu cơ hội. Cụ thể, gần đây:

KCN Việt Hương 2 (huyện Bến Cát) đã động thổ công trình cụm nhà xưởng cho thuê với tổng vốn đầu tư 267,60 tỷ đồng, cung cấp 20 nhà xưởng xây sẵn cho thuê với diện tích từ 2.700 - 6.000m2, hướng tới đối tượng là các nhà đầu tư Hồng Kông, Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc,...
Becamex IDC cũng đang hợp tác với những thương hiệu toàn cầu như Warburg Pincus, Sembcorp… để tận dụng thế mạnh, chuẩn bị cơ sở vật chất đón dòng vốn FDI thế hệ mới.

Cùng với Bình Dương, Long An cũng tỏ ra khá “chủ động” trong cuộc đua xu hướng lần này. Ban quản lý Khu kinh tế Long An cho biết, chỉ trong 5 tháng đầu năm 2020, tỉnh đã có thêm 56 dự án mới đầu tư vào các khu công nghiệp (bao gồm 41 dự án FDI và 15 dự án trong nước; tổng vốn đầu tư cấp mới tương ứng 219,5 triệu USD và 688 tỷ đồng).

Nhiều doanh nghiệp đã và đang có kế hoạch khởi công xây dựng, phát triển khu công nghiệp quy mô lớn, hiện đại tại đây nhằm tạo ra nguồn cung ấn tượng thu hút sự dịch chuyển của dòng vốn. Điển hình có thể kể đến:

Vissan với cụm công nghiệp chế biến thực phẩm Vissan tại huyện Bến Lức với tổng mức đầu tư 1.307,5 tỷ đồng. Doanh nghiệp này sẽ thực hiện di dời máy móc, thiết bị đến nhà máy mới tại Long An từ Tp. Hồ Chí Minh và đưa nhà máy hoạt động chính thức vào đầu năm 2024.
Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú do Trần Anh Group làm chủ đầu tư tại huyện Đức Hòa. Khu công nghiệp được xây dựng theo mô hình khu công nghiệp xanh, bao gồm nhà xưởng, đất công nghiệp, khu nhà ở cho chuyên gia và hệ thống cảnh quan, tiện ích cao cấp. Được biết, KCN Trần Anh Tân Phú đang áp dụng mức giá thuê cực kỳ hấp dẫn, chỉ từ 2,5 USD/m2/tháng.

Khởi công dự án Khu công nghiệp Việt Phát quy mô lên tới 1.800 ha, theo mô hình kết hợp giữa khu công nghiệp và khu đô thị.
Giai đoạn 3 của Khu công nghiệp Đức Hòa III - SLICO được khởi công xây dựng với tổng diện tích hơn 195 ha. Phần lớn diện tích dành cho kho bãi, đáp ứng nhu cầu đặc thù cho ngành sản xuất công nghiệp phụ trợ và chế biến.
Tập đoàn Vingroup cũng đã tham gia vào phân khúc bất động sản công nghiệp, nhắm vào loại hình nhà xưởng, kho bãi xây sẵn khi chính thức chuyển nhượng toàn bộ vốn tại Công ty cổ phần Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes (Vinhomes IZ) cho các công ty con là Công ty cổ phần Vinhomes và Công ty cổ phần Phát triển Thành phố Xanh để tái cơ cấu sở hữu nội bộ.

Bên cạnh nguồn cung, mặt bằng giá thuê nhà xưởng cũng bật khá nhiều tín hiệu khả quan dù thị trường trong năm có nhiều giai đoạn tưởng chừng như đứng chững. Số liệu từ CBRE cho thấy, giá chào thuê đối với các dự án kho xưởng mới của chủ đầu tư nước ngoài đều đã tăng từ 5% - 10% so với cùng kỳ năm trước. Nếu như cách đây khoảng 3 năm, giá cho thuê xưởng trung bình là 3,5 USD/m2/tháng thì hiện nay 4-5 USD/m2/tháng đang là con số bình quân. Trong đó, thị trường phía Bắc giá thuê nhà xưởng dao động từ 4,1 - 5,2 USD/m2/tháng và từ 3,5 - 5 USD/m2/tháng đối với khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, tăng giá giữa lúc đại dịch cũng là một bất lợi lớn cho khách thuê lẫn đơn vị cung cấp. Thế nhưng, mức tăng này vẫn duy trì tương đối ổn định, cung - cầu vẫn vận hành ăn khớp sở dĩ nhờ vào sự linh hoạt của doanh nghiệp, đưa ra các biện pháp hỗ trợ hợp lý như giảm giá thuê, giảm phí duy tu hạ tầng cho một số trường hợp, điều chỉnh kỳ hạn thanh toán, ưu đãi thuế,... Điều này không chỉ đáp ứng được nhu cầu của khách hàng mà còn góp phần điều tiết thị trường, cho thấy các doanh nghiệp đang đánh giá rất cao việc kinh doanh nhà xưởng cho thuê.

KCN Trần Anh Tân Phú mới ra mắt tại Long An không chỉ tạo được sức hút nhờ mức giá hợp lý, dự án này còn được đánh giá rất cao về chế độ linh hoạt, nhiều ưu đãi. Đây cũng là một trong những chính sách nằm trong định hướng phát triển vì cộng đồng, đóng góp cho nền kinh tế mà Trần Anh Group luôn theo đuổi.

Hiện tại, KCN Trần Anh Tân Phú đang áp dụng các chế độ hỗ trợ như sau:

Thanh toán trước 35%, còn lại trả góp dài hạn đối với đất khu công nghiệp.

Mức thuế TNDN là 20%; miễn thuế 02 năm đầu, giảm 50% cho 02 năm tiếp theo.

Ưu đãi thuế được áp dụng kể từ khi nhà đầu tư có lợi nhuận.

Nếu anh/chị đang có nhu cầu thuê đất hoặc nhà xưởng thuộc KCN Trần Anh Tân Phú, hãy liên hệ với chủ đầu tư để nhận bảng giá chi tiết và hỗ trợ thêm các thông tin liên quan.

Hotline tư vấn: 0888.03.2019

Đầu tư nhà xưởng cho thuê thay đổi để hội nhập

Đứng trước sự “bung hàng” nhộn nhịp của rất nhiều doanh nghiệp, dự án trong giai đoạn này, không ít quan điểm lo ngại cho rằng, đầu tư nhà xưởng cho thuê đang tạo ra xu hướng “ảo”, có phần ồ ạt và thiếu tính bền vững. Tuy nhiên, trên thực tế, hoàn toàn trái ngược với các đánh giá từ vẻ “ngoài hào nhoáng”, dân đầu tư nhà xưởng cho thuê đang có những bước đi khá thận trọng và chỉn chu, từ việc phân tích - thấu hiểu nhu cầu đến định hướng thay đổi, cải thiện nguồn cung. Nhà xưởng cho thuê thời điểm này không chỉ dừng lại với hệ thống hạ tầng cũ trước đó hay đơn thuần là đáp ứng một vài điều kiện cơ bản. Nền công nghiệp hiện đại đang hướng đến những tiêu chuẩn mới phù hợp với xu thế phát triển chung. Do đó, nhà xưởng cũng bắt buộc phải thay đổi để hoàn thiện và trở nên bền vững.

Trước hết, vì nhu cầu đa dạng từ phía khách hàng nên các doanh nghiệp hướng tới đầu tư xây dựng nhà xưởng có quy mô đa dạng từ 100 - 200 - 500m2 đến 1000 - 2000m2 hoặc hơn theo thiết kế hiện đại để cho thuê lại, tích cực áp dụng mô hình của nhiều quốc gia phát triển, tận dụng lợi thế gần tuyến giao thông huyết mạch, cầu cảng,... để khai thác tối ưu giá trị mang lại.

Bên cạnh đó, việc xây dựng và thiết kế mẫu nhà xưởng cho thuê theo yêu cầu phù hợp với từng ngành hàng của nhà sản xuất, kèm theo nhiều dịch vụ hữu ích như thuê nhân công, tư vấn quản lý, hỗ trợ một số giấy tờ, một số thủ tục về cấp phép,… cũng là điểm mà doanh nghiệp hướng tới. Đây sẽ là công cụ “xoa dịu” nỗi lo, băn khoăn về việc mặt bằng giá thuê tăng cao hơn so với trước.

Thứ hai, hướng đến xây dựng nhà xưởng cho các ngành nghề có nhu cầu cao và khả năng phát triển mạnh trong giai đoạn tới, ứng dụng các mô hình, kết cấu đa năng.

Các kho lạnh hoặc kho mát được xem là xu hướng mới của ngành kho vận.
Ở các khu vực hạn chế về nguồn cung đất công nghiệp, mô hình nhà kho cao tầng cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm tạo ra không gian lưu trữ lớn hơn cho nhu cầu của các doanh nghiệp.
Đây là lúc thích hợp để phát triển khu công nghiệp sinh thái, liên kết ngành, hỗ trợ, chuyên sâu,...
Kết hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ để phát triển đồng bộ, tạo môi trường sống, làm việc đẳng cấp, an toàn cho chuyên gia, người lao động. Phát triển khu công nghiệp theo
quy hoạch bài bản, tránh hiện tượng phát triển theo chạy đua phong trào. Các dự án cần nó tầm nhìn, chiến lược bài bản. Khu công nghiệp xanh đang là mục tiêu mà Việt Nam cũng như nhiều quốc gia trên thế giới hướng đến.

Thứ ba, chuyển đổi khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, phát triển theo hướng bền vững. Đây là nhiệm vụ quan trọng mà theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Võ Thành Thống phải chuẩn bị những tiền đề cần thiết, sẵn sàng trở thành địa điểm sản xuất quan trọng của thế giới trong giai đoạn tới. Từ năm 2015 đến 2019, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phối hợp với một số nhà tài trợ thí điểm chuyển đổi không gian phát triển công nghiệp từ chiều ngang sang chiều sâu.

Phát triển khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái là thuật ngữ không quá mới nhưng Việt Nam khi so sánh với bạn bè quốc tế, chúng ta đang xếp sau về cả số lượng lẫn chất lượng công trình xanh nói chung, dự án bất động sản xanh nói riêng. Định hướng theo đuổi mô hình khu công nghiệp hiện đại, thân thiện, chú trọng vào mảng xanh được xem là bước đệm lý tưởng để phát triển toàn diện kinh tế - xã hội, sản xuất đi đôi với chất lượng môi trường sống.

Hiện nay, đã có một số dự án khu công nghiệp mới bắt nhịp với xu hướng này và dần ý thức hơn về phương diện cảnh quan, tiện ích trong khuôn viên làm việc, sản xuất; không chỉ là hàng hóa, phương tiện giao thông, máy móc mà hơn hết là chú trọng vào con người, lực lượng lao động hàng ngày sinh hoạt, làm việc trong đó. Những dự án khu công nghiệp đã bắt đầu chú ý đến tỷ lệ cây xanh, bố trí công viên vào khu sản xuất, hoặc quy hoạch khu nhà ở thoáng đãng, đầy đủ tiện nghi.

Kể tên một số dự án nổi bật gần đây không thể bỏ qua KCN Trần Anh Tân Phú của Trần Anh Group. Không chỉ may mắn sở hữu vị trí đặc địa trên tỉnh lộ 830, Đức Hòa - Long An, thuận tiện cho di chuyển và kết nối, vận tải hàng hóa, KCN này nhanh chóng tạo được sức hút nhờ phần lớn vào tầm nhìn, định hướng xây dựng.

Bên cạnh khu nhà xưởng, khu nhà ở chuyên gia hiện đại, khu công viên cây xanh chính là điểm nhấn lớn cho dự án. Việc kết hợp cây cối, thảm cỏ, hồ nước,... góp phần thanh lọc không khí, giảm thiểu tình trạng ô nhiễm môi trường, nguồn nước,... Đây chính là nền tảng cho sự hoạt động, phát triển lâu dài; hướng đến các tiêu chuẩn xanh mà khách hàng và nhà đầu tư hướng đến; tiên phong cho sự thành công của những dự án xanh tại Việt Nam.

Nếu anh/chị đang có nhu cầu thuê đất hoặc nhà xưởng thuộc KCN Trần Anh Tân Phú, hãy liên hệ với chủ đầu tư để nhận bảng giá chi tiết và hỗ trợ thêm các thông tin liên quan.

Hotline tư vấn: 0888.03.2019

Thứ tư, bắt nhịp thay đổi do công nghệ và tự động hóa do cách mạng công nghiệp 4.0 mang lại. Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, một trong những thách thức lớn nhất của lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong vòng vài năm tới là làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do cách mạng công nghiệp 4.0 mang lại.

Thứ năm, Chính phủ sẽ tiếp tục hoàn thiện thể chế, ban hành những chính sách thu hút đầu tư cởi mở nhưng có chọn lọc, ưu tiên các dự án sử dụng công nghệ hiện đại, thân thiện với môi trường và gắn với xu hướng cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư. Theo đó, các nhà đầu tư, doanh nghiệp muốn tham gia vào phân khúc bất động sản công nghiệp cần nắm vững định hướng này để có sự thay đổi cho khu công nghiệp hiện có. Muốn đủ sức “tiếp đón” những tập đoàn, doanh nghiệp lớn, điều kiện và tiêu chuẩn hạ tầng, cơ sở vật chất khu công nghiệp phải có sự thay đổi.

Sự sôi động và thay đổi của xây dựng nhà xưởng cho thuê là xu thế tất yếu phải diễn ra theo quy luật của thị trường. Giai đoạn tới, những dự án mới sẽ mang màu sắc và tầm nhìn vô cùng khác biệt, tiệm cận với các chuẩn mực về nền kinh tế công nghiệp hiện đại, bền vững.

Có nên xây nhà xưởng cho thuê?

Với những gì ghi nhận được trên thị trường trong thời gian vừa qua, đầu tư nhà xưởng cho thuê dường như mang lại khá nhiều kỳ vọng tích cực. Điều này sẽ ít nhiều tác động đến quyết định nên hay không xây nhà xưởng cho thuê.

Thực tế, kinh doanh nhà xưởng cho thuê hiện tại và tương lai sẽ có lượng nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, không đồng nghĩa rằng ai tham gia vào bất động sản công nghiệp hay hình thức đầu tư này cũng đều sẽ thành công. Trả lời cho câu hỏi có nên xây nhà xưởng cho thuê cần được nhìn nhận một cách khách quan, dưới nhiều góc độ, tận dụng cơ hội nhưng cũng không thể chủ quan với thách thức. Có như vậy, cá nhân, doanh nghiệp mới định hình được rõ hơn về kênh đầu tư này và có kế hoạch phù hợp.

Tiềm năng và cơ hội

Trước hết, nói về tiềm năng cũng như cơ hội của xây nhà xưởng cho thuê chính là nhu cầu của khách hàng. Hình thức thuê nhà xưởng, kho bãi xây sẵn luôn được đánh giá cao khi cùng lúc giải quyết được nhiều vấn đề cho khách hàng - những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh và lợi nhuận. Do đó, xây nhà xưởng cho thuê luôn có cơ sở để “hút khách”, kiếm được nguồn đầu ra dồi dào.

Tiết kiệm chi phí - thời gian cho doanh nghiệp

Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần biết rằng,Nếu muốn xây nhà xưởng theo ý mình thì trước hết, quan trọng nhất, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần biết rằng phải có được lô đất đủ rộng và đủ thuận lợi về mặt giao thông. Đặt trong bối cảnh thị trường, giá cả nhà đất như hiện nay, sở hữu một khu đất lớn lại hoàn thiện về hạ tầng, giao thông thông suốt không phải là điều dễ dàng, khó về cả nguồn cung lẫn tiềm lực tài chính.

Bên cạnh đó, các chi phí cho thiết bị nhà xưởng, máy móc,... khi xây mới cũng sẽ tiêu tốn một một khoản không nhỏ. Tuy nhiên,nếu lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn trong khu công nghiệp, một phần lớn chi phí đầu tư ban đầu sẽ được tiết kiệm.

Mặt khác, khi thuê nhà xưởng xây sẵn, doanh nghiệp có thể khai thác, sử dụng ngay cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng. Thời gian chuẩn bị chỉ mất khoảng 1 tuần, không cần phải bỏ hàng tháng trời để lên ý tưởng và thi công. Rút ngắn thời gian cho giai đoạn ban đầu cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến doanh thu.

Chính nhờ đặc điểm này, dù là doanh nghiệp nhỏ hay lớn, đặc biệt các dự án FDI ít vốn đánh giá rất cao tính ứng dụng, linh hoạt của nhà xưởng xây sẵn trong các khu công nghiệp.

Hình dung diện mạo và giá trị nhà xưởng

Để tự mua đất xây dựng nhà xưởng, doanh nghiệp thường phải có sự nghiên cứu, hiểu biết về thị trường, nhận đoán được ưu - nhược điểm của khu vực lựa chọn bên cạnh những yêu cầu về khả năng vận hành, tính toán kỹ thuật,... Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn lại nhanh chóng mang lại cái nhìn tổng quan và khách quan nhất với những điều kiện vật chất đã hiện diện.

Chỉ cần xem xét tổng quan về quy mô, phân khu, hệ thống đường nội bộ, các tuyến giao thông xung quanh, thông tin quy hoạch và những dự án hạ tầng đã, đang hoặc sắp triển khai,... khách thuê đã phần nào định hình được mức độ phát triển, tiềm năng ra sao trong tương lai. Đặc biệt, khách hàng có thể khảo sát và biết được mặt bằng giá, định giá đúng khu nhà xưởng muốn thuê. Về cơ bản, cá nhân và doanh nghiệp nhìn được cơ hội từ những gì khu nhà xưởng đang sở hữu.

Hỗ trợ và giải quyết nhanh chóng các rắc rối pháp lý

Không riêng gì doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước luôn gặp phải không ít vấn đề đối với thủ tục pháp lý nhà đất. Đây là mảng có khá nhiều quy định, nếu không nghiên cứu kỹ hay nhờ đến đơn vị tư vấn thì rất khó để hiểu, vận dụng cũng như hoàn tất trong thời gian ngắn nhất. Nhìn chung, một nhà xưởng muốn đi vào hoạt động, cần trải qua rất nhiều giai đoạn thủ tục, bao gồm hợp đồng mua đất, chuyển đổi mục đích, giấy phép xây dựng, đăng ký ngành nghề, đăng ký các điều kiện hoạt động,...

Khi chọn nhà xưởng xây sẵn trong khu công nghiệp, chủ đầu tư hầu hết đều đã hoàn tất các công đoạn này. Việc duy nhất khách thuê cần làm là ký hợp đồng thuê theo đúng thủ tục luật định, rà soát các điều khoản một cách chính xác. Ngoài ra, cá nhân hay doanh nghiệp khi thuê nhà xưởng xây sẵn đều luôn được chủ đầu tư hỗ trợ khi có vấn đề phát sinh.

Với 3 đặc trưng này, nhà xưởng xây sẵn được đánh giá cao dưới góc độ kinh tế và đầu tư. Vì vậy, khách quan để nhận định, có nên xây nhà xưởng cho thuê hay không nếu dựa trên góc độ này rất tiềm năng, nguồn khách hàng lớn. Chưa xét đến các tác động khác từ thị trường, xu hướng, một sản phẩm nhiều ưu điểm chắc chắn luôn tạo được sức hút và sự quan tâm từ nhiều đối tượng.

Một cơ hội lớn khác cho đầu tư nhà xưởng cho thuê giai đoạn này chính là những tác động tích cực từ việc “khơi thông” chính sách thu hút đầu tư. Càng nhiều chính sách thuận lợi, càng tạo đà cho dòng vốn và sự dịch chuyển cơ sở sản xuất. Như vậy, hệ thống nhà xưởng sẽ có cơ hội “phục vụ” cho lượng lớn doanh nghiệp trong và ngoài nước. Với sự xuất hiện của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc,Trung Quốc và một số nước Châu u như hiện nay, loại hình đầu tư nhà xưởng cho thuê đang tiếp nhận lượng khách hàng tiềm năng rất lớn.

Ngoài ra, kinh doanh nhà xưởng cho thuê giai đoạn này còn được hưởng lợi lớn từ những cơ hội chung dành cho phân khúc bất động sản công nghiệp, cụ thể:

Việt Nam được kỳ vọng sẽ trở thành một các cứ điểm sản xuất quan trọng giai đoạn 5 năm tới trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu.
Logistics đứng trước yêu cầu phải đồng bộ khi thương mại điện tử Việt Nam có dấu hiệu tăng nhanh. Làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp logistics liên tục sôi động để chớp lấy cơ hội sinh lợi lý tưởng; nhà đầu tư nước ngoài xem đây là “miếng bánh ngon”.
Ít nhiều hưởng lợi từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung hiện, điển hình là cuộc dịch chuyển của các nhà máy, đẩy nhu cầu thuê/mua đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn tăng cao.
Các hiệp định thương mại tự do như: Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP); Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu u (EVFTA)... tiếp tục là “bệ phóng” cho Việt Nam, tăng cường hợp tác quốc tế, phát huy sức mạnh, tăng sức hút đầu tư.
Thái Lan, Indonesia hay Hong Kong, cơ hội đầu tư tài chính, du lịch, bất động sản và dịch vụ ngày càng hạn chế hơn.
Nguồn lao động trẻ, chi phí nhân công thấp
Cơ sở hạ tầng dần cải thiện là đòn bẩy tạo lực, giúp các KCN được hưởng lợi trong dài hạn.

Khó khăn và thách thức

Bất động sản công nghiệp nói chung, kinh doanh nhà xưởng cho thuê nói riêng dù đang trong giai đoạn nhiều tiềm năng nhưng việc đứng trước các khó khăn, thách thức là điều không tránh khỏi. Đây là quy luật tất yếu phải diễn ra, giải quyết được khó khăn đồng nghĩa với nền kinh tế có thêm nền tảng để phát triển bền vững.

Giai đoạn này, quyết định có nên xây nhà xưởng cho thuê chịu tác động không nhỏ từ những trở ngại chung đang ảnh hưởng đến toàn bộ phân khúc bất động sản công nghiệp:

Sự tăng giá của các loại hình bất động sản công nghiệp tạo ra đắn đo cho các nhà đầu tư khi tìm kiếm cơ hội thích hợp, tồn tại khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà cung cấp và nhà đầu tư. Vì vậy, nhà xưởng cho thuê cần giải quyết bài toán quyền lợi một cách cân bằng nhất.
Thiếu hụt hạ tầng cũng là tồn tại khá lớn thời điểm này, những dự án trọng điểm bị hoãn do vướng vốn, giải phóng mặt bằng, công tác thu hồi,... kèm theo thủ tục hành chính, hải quan, chi phí tài liệu cao,... khiến việc triển khai kém hiệu quả. Cơ sở hạ tầng kém về số lượng và chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao, khiến chi phí đầu tư tại Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.
Thực trạng số lượng khu công nghiệp tăng nhanh như hiện nay đi cùng với những vấn đề về ô nhiễm môi trường phát sinh, cần phải tăng cường giải quyết triệt để. Bất động sản công nghiệp bắt buộc phải có sự chuyển đổi mang tính định hướng, xóa bỏ tư duy cũ, đẩy mạnh các khu công nghiệp theo tiêu chuẩn hiện đại, khu công nghiệp xanh, sản xuất gắn liền với bảo vệ môi trường. Quan trọng nhất là tập trung vào khâu xử lý chất thải của các khu công nghiệp lớn, hoàn thiện và chỉn chu hơn.
Sẽ là một bất lợi cho các khu công nghiệp phía Nam vì xét về mặt thời gian, di chuyển các linh kiện sản xuất đến các nhà máy lắp ráp vì không gần Trung Quốc bằng phía Bắc. Vì vậy, cần “đánh mạnh” vào chất lượng để thu hút dòng vốn.

Kinh nghiệm vàng khi xây nhà xưởng cho thuê

Sự tồn tại song hành giữa cơ hội và thách thức luôn diễn ra ở bất kỳ kênh đầu tư nào, điều quan trọng là cá nhân, doanh nghiệp có ý định xây nhà xưởng cho thuê nhận diện rõ trong từng giai đoạn để điều chỉnh chiến lược phù hợp. Đặc biệt, khi xu hướng đầu tư nhà xưởng càng tăng nhiệt lại càng phải thận trọng, những ai mang bước đi bài bản, có định hướng chắc chắn sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro cũng như các tác động tiêu cực.

Dưới đây là một số kinh nghiệm được tổng hợp, dựa trên các dự án và kế hoạch đã được triển khai trên thực tế. Qua đây, không chỉ giúp nhà đầu tư trả lời được câu hỏi có nên xây nhà xưởng cho thuê, nhận diện cơ hội - khó khăn một cách cụ thể, thiết thực hơn mà với những ai có ý định bắt tay vào hình thức này cũng sẽ dễ dàng lên phương án chi tiết.

Nhìn chung, đối với đầu tư nhà xưởng cho thuê, cá nhân và doanh nghiệp cần tập trung vào các yếu tố nền tảng sau.

Lựa chọn vị trí nhà xưởng

Đối với nhà xưởng cho thuê, vị trí là một trong số các yếu tố đóng vai trò quan trọng hàng đầu. Vị trí đặt nhà xưởng ảnh hưởng đến giá thuê, khả năng kết nối và phát triển. Vì vậy, không phải ngẫu nhiên mà các dự án khu công nghiệp, kho bãi đều chọn gần những trục đường lớn, gần bến cảng, sân bay,...

Mặc dù không nhất thiết nhà xưởng phải nằm trong các khu công nghiệp cơ bản phải đảm bảo việc lưu thông thuận tiện, xe tải, xe Container và các phương tiện khác có thể tiếp cận dễ dàng. Ngoài ra, nhà xưởng cũng không nên đặt quá gần khu dân cư, phải tạo khoảng cách nhất định để không ảnh hưởng đến đời sống xung quanh cũng như hạn chế được những phát sinh, tranh chấp không mong muốn.

Bản thiết kế, phân khu nhà xưởng

Hiện nay nhu cầu thuê nhà xưởng rất phong phú, về diện tích lẫn kết cấu, tiện nghi đi kèm,.. nhà đầu tư cần xác định nhà xưởng của mình sẽ cho các đối tượng thuê là ai, định hướng mở rộng phạm vi khách hàng như thế nào để lên ý tưởng thiết kế và bố trí các phân khu (với những khu nhà xưởng lớn).

Yếu tố quan trọng khi thiết kế nhà xưởng chính là sự rộng rãi, thông thoáng. Tuy không có quá nhiều tiểu tiết, xây dựng đơn giản nhưng nhà đầu tư nên chú ý đến tính kiên cố, chắc chắn, hệ thống điện, hệ thống thông gió bố trí hợp lý. Hệ thống thoát nước, mái nhà sử dụng chất liệu tốt, bền để sử dụng lâu dài, tránh tác động từ thời tiết.

Hình thức, thời gian và giá cho thuê

Hiện tại, các chủ nhà xưởng cho thuê theo nhiều hình thức khác nhau như thuê theo khối lượng, mét vuông, dạng khoán… Với cho thuê nhà xưởng, đa phần các doanh nghiệp đều sẽ muốn thuê lâu dài cho một lần di chuyển, lắp đặt máy móc. Do đó, khách thuê dài hạn có thể sẽ quan tâm hơn đến mức giá, chính sách ưu đãi. Nhà đầu tư có thể cân nhắc để linh hoạt điều chỉnh, xem như cách thức giữ chân khách hàng, tạo sự gắn bó lâu dài. Ngoài ra, nếu có ý định tăng giá thuê theo kỳ, cả hai cũng nên thống nhất, làm rõ với nhau từ ban đầu. Mức tăng phù hợp có thể từ 10% - 20%, tùy vào biến động thị trường.

Hầu hết khi cho thuê xưởng, nhà đầu tư sẽ phải cung cấp luôn các dịch vụ đi kèm như: điện nước, hỗ trợ bốc xếp hàng hóa, quản lý hàng hóa, phòng cháy, chữa cháy… Gọi là dịch vụ đi kèm nhưng sẽ ảnh hưởng lớn đến quyết định của khách thuê.

Tính pháp lý của hợp đồng thuê

Hợp đồng cho thuê nhà xưởng mang ý nghĩa ràng buộc quyền lợi, nghĩa vụ của các bên. Nếu không “chăm chút” kỹ, có thể phía nhà đầu tư vẫn rơi vào tình huống chịu thiệt thòi, đặc biệt là với các khách thuê dài hạn. Các điều khoản đặc biệt chú ý bao gồm:

Tiền cọc: tiền cọc không nên quá ít để đảm bảo khách thuê thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng, thỏa thuận mà các bên đã đi đến thống nhất.
Giá thuê và phương thức thanh toán: giá thuê nhà xưởng là bao nhiêu, thanh toán khi nào, theo kỳ hạn ra sao (theo tháng, theo quý hoặc theo kỳ), tiền trễ hạn được tính như thế nào,...
Tỉ lệ tăng giá hàng năm (trường hợp thuê dài hạn)
Nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên, phạt vi phạm, bồi thường hợp đồng
Điều khoản để thanh lý hợp đồng trước thời hạn.

Kết luận: Có nên xây nhà xưởng cho thuê?

Thực tế, đầu tư - kinh doanh nhà xưởng cho thuê ở thời điểm này và giai đoạn tới có thể gọi là cơ hội nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, đầu tư nói chung vốn dành cho những ai có tầm nhìn, có nghiên cứu.

Theo góc nhìn của các chuyên gia, từ năm 2020 trở đi sẽ là giai đoạn mà khu công nghiệp chính thức bước vào định hướng xây dựng nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghệ 4.0, nhà xưởng cao tầng, chuyển đổi khu công nghiệp từ mô hình truyền thống sang mô hình gắn với đô thị hiện đại; ưu tiên khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp năng lượng tái tạo.

Bên cạnh đó, xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn, tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ. Ông Raymond Lump Wei Meng, Giám đốc điều hành của Boustead Projects Limited đã nhận định: "Nguồn cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tăng cao đã khiến các chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê. Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam".

Theo đó, nhà xưởng xây sẵn với quy mô không cần quá lớn, chỉ vài chục hecta, sau đó có thể xây dựng các phân khu nhà xưởng xây sẵn, cũng đã có cơ hội sinh lợi rất lớn từ tỷ lệ hấp thụ khả quan của các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Càng quy mô, chỉn chu càng hướng đến những doanh nghiệp lớn, vững vàng về vốn hơn.

Vì vậy, để trả lời cho việc nên hay không nên xây nhà xưởng cho thuê còn phụ thuộc vào cách nhìn nhận, khả năng nắm bắt thời cơ của từng nhà đầu tư. Tuy nhiên, cần phải xem xét dựa trên các yếu tố hiện thực khách quan, xác định rõ thế mạnh và điểm yếu, vận dụng kinh nghiệm của người đi trước để đưa ra quyết định hoặc vạch định chiến thuật đúng đắn.

Với những phân tích khá chi tiết ở trên, xây nhà xưởng cho thuê đang chứng minh được vị thế và sức hút rất lớn của mình. Hình thức này đang trên đà tạo nên xu hướng. Tuy nhiên, mức độ lợi nhuận và thành công ra sao còn phụ thuộc vào tư duy của các nhà đầu tư.

Xem thêm:

Các vùng công nghiệp nổi tiếng trên thế giới

Top 5 khu công nghiệp ở Việt Nam quy mô lớn nhất (mới nhất)

Trung tâm công nghiệp có ý nghĩa vùng tại Việt Nam