Nội dung chính

Tìm hiểu tất tần tật về giấy phép xây dựng (QĐ mới nhất)

Đăng bởi Trần Hải - Ngày đăng: 01/01/2022

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Giấy phép xây dựng là loại giấy tờ quan trọng dùng để xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Dưới đây là tất tần tật các thông tin đầy đủ nhất về loại giấy tờ này.

Giấy phép xây dựng là gì?

Khái niệm

Theo định nghĩa của Wikipedia thì:

“Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định) xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình.... theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép.”

Nói một cách dễ hiểu hơn thì giấy phép xây dựng là giấy tờ mà nội dung trong đó thể hiện sự cho phép của cơ quan nhà nước để người sở hữu, người sử dụng đất được phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình.

Mục đích sử dụng

Giấy phép xây dựng là loại giấy tờ mà chủ đầu tư bắt buộc phải có trước khi tiến hành xây dựng. Lý do:

Tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện xây dựng công trình nhanh chóng, thuận lợi theo quy định của pháp luật;
GIúp cơ quan nhà nước xác định xem công trình xây dựng có hợp pháp không;
Xác định kích thước trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Tránh kiện tụng liên quan đến việc xây nhà;
Tránh tình trạng xây nhà trên đất nông nghiệp (muốn xây dựng thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất);
Để UBND quản lý đất đai trong khu vực xem các hộ dân có vi phạm trong sử dụng đất hay không;
Đảm bảo việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, bảo vệ cảnh quan tự nhiên và môi trường;
Làm căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý vi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ để cấp giấy hoàn công, đăng ký sở hữu, sử dụng công trình theo quy định của pháp luật.

Nếu xây dựng khi chưa hoặc không có giấy phép xây dựng thì công trình sẽ bị cơ quan chức năng tiến hành phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Những nội dung chính của giấy phép xây dựng

Điều 90 Luật Xây dựng 2014 quy định về Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:

Tên công trình thuộc dự án.
Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
Loại, cấp công trình xây dựng.
Cốt xây dựng công trình.
Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
Mật độ xây dựng (nếu có).
Hệ số sử dụng đất (nếu có).
Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.

Các loại giấy phép xây dựng

Điều 89 Luật Xây dựng thì giấy phép xây dựng có 3 loại sau đây:

Giấy phép xây dựng mới
Giấy phép sửa chữa, cải tạo
Giấy phép di dời công trình.

Đối tượng của giấy phép xây dựng

Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng

Tất các các chủ đầu tư khi khởi công xây dựng công trình thì đều phải xin giấy phép xây dựng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Tuy nhiên, ngoại trừ các trường hợp được nói dưới đây sẽ được miễn giấy phép.

Các trường hợp miễn giấy phép xây dựng

Các trường hợp được miễn theo Điều 89 Luật xây dựng 2014:

Các trường hợp được miễn theo Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 (hiệu lực từ ngày 1/1/2021):

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Đối với công trình trong đô thị

1	Phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được cơ qua nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nếu chưa có quy hoạch chi tiết thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị đã được ban hành trước đó.
2	Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
3	Phải đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận, môi trường, phòng, chống chảy nổ, an toàn hạ tầng kỹ thuật, công trình thủy lợi, giao thông,...
4	Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt.
5	Hồ sơ xin giấy phép phải phù hợp với từng loại giấy phép đã nói ở trên.

Đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị

1	Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước chấp thuận bằng văn bản.
2	Đáp ứng được các điều kiện 3, 4, 5 giống như công trình đô trong đô thị nói trên.

Đối với nhà ở riêng lẻ

Đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị

Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện:

Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.

Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Đáp ứng các điều kiện 1, 3, 5 về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong xây dựng đã nói trên.

Đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn

Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng đầy đủ nhất

Hồ sơ cần có

Trường hợp xây dựng mới

Đối với nhà ở riêng lẻ, hồ sơ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bản vẽ thiết kế xây dựng;
Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Đối với công trình không theo tuyến, hồ sơ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;
Bản vẽ thiết kế xây dựng;
Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

Đối với công trình xây dựng theo tuyến, hồ sơ gồm:

Các tài liệu quy định tại các điểm 1, 3, 4 và 5 của công trình không theo tuyến;
Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;
Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình

Hồ sơ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.
Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.
Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa (đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật)

Trường hợp di dời công trình

Hồ sơ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời công trình.
Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình theo quy định của pháp luật.
Bản vẽ hoàn công công trình (nếu có) hoặc bản vẽ thiết kế mô tả thực trạng công trình được di dời, gồm mặt bằng, mặt cắt móng và bản vẽ kết cấu chịu lực chính; bản vẽ tổng mặt bằng địa điểm công trình sẽ được di dời tới; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng tại địa điểm công trình sẽ di dời đến.
Báo cáo kết quả khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện.
Phương án di dời do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực hiện gồm: (1) Phần thuyết minh về hiện trạng công trình và khu vực công trình sẽ được di dời đến; giải pháp di dời, phương án bố trí sử dụng phương tiện, thiết bị, nhân lực; giải pháp bảo đảm an toàn cho công trình, người, máy móc, thiết bị và công trình lân cận; bảo đảm vệ sinh môi trường; tiến độ di dời; tổ chức, cá nhân thực hiện di dời công trình; (2) Phần bản vẽ biện pháp thi công di dời công trình.

Thẩm quyền cấp duyệt

Loại công trình	Thẩm quyền cấp GPXD
Công trình cấp đặc biệt	Bộ Xây dựng
Công trình cấp I, cấp II Công trình tôn giáo Công trình di tích lịch sử - văn hóa Công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng Công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài	Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn huyện, trừ các công trình xây dựng nói trên.	Ủy ban nhân dân cấp huyện

Các bước thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư nộp 2 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì ghi giấy biên nhận. Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện theo quy định.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa

Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa.

Nếu quá trình thẩm định nhận ra hồ sơ còn thiếu, tài liệu không đúng quy định hoặc không đúng thực tế thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo một lần nữa để chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh. Nếu chủ đầu tư vẫn không đáp ứng được yêu cầu thì trong thời hạn 3 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra văn bản thông báo về lý do không cấp được giấy phép.

Bước 4: Lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước

Tùy vào quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng mà cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ đối chiếu theo quy định tại Luật xây dựng 2014, sau đó gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

Bước 5: Cơ quan quản lý nhà nước trả lời

Trong thời hạn 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến sẽ có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những vấn đề thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn nói trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được xem là đồng ý với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng chủ chủ đầu tư.

Bước 6: Cấp giấy phép xây dựng

Dựa trên sự đồng ý của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ căn cứ vào các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.

Thời hạn cấp giấy phép

Điều 102 Luật xây dựng 2014 quy định:

Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời: 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo Luật xây dựng 2014 bổ sung 2020 thì chỉ còn 20 ngày).
Đối với trường hợp cấp giấy phép nhà ở riêng lẻ: 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Nếu đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.

Giải đáp một số thắc mắc về giấy phép xây dựng

Tra cứu giấy phép xây dựng bằng cách nào?

Để biết tình trạng hồ sơ của mình đã giải quyết đến đâu, anh/chị có thể tra cứu giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng tỉnh, thành nơi nộp hồ sơ.

Ví dụ tra cứu giấy phép xây dựng Tp. HCM thì truy cập vào website của Sở Xây dựng Tp. HCM tại địa chỉ: https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/tra-cuu-ho-so, anh/chị nhập mã số biên nhận rồi ấn vào “Tra cứu” thì sẽ có kết quả.

Xây nhà xong mới xin giấy phép xây dựng có được không?

Khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định:

“Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

>>> Như vậy, nếu không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng thì bắt buộc chủ đầu tư phải xin giấy phép trước khi xây dựng. Nếu không xin giấy phép mà xây dựng thì sẽ bị phạt tiền như sau:

Đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác: 3.000.000 đồng - 5.000.000 đồng;
Đối với nhà ở riêng lẻ ở thành phố: 10.000.000 đồng - 15.000.000 đồng;
Đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình: 30.000.000 đồng - 50.000.000 đồng.

Sau khi nộp phạt xong thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét việc cho công trình được tồn tại và cấp giấy phép xây dựng hay không. Theo đó, chủ đầu tư sẽ phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thực hiện thủ tục xin giấy phép được quy định tại Điều 95 và Điều 102 Luật xây dựng 2014.

Chi phí xin giấy phép xây dựng mới nhất

Chi phí xin giấy phép xây dựng sẽ có sự khác nhau giữa 63 tỉnh thành trên cả nước. Cụ thể:

ĐVT: đồng/giấy phép

	Nhà ở riêng lẻ	Công trình khác
Tp. HCM, Hà Nội, Hưng Yên, Tây Ninh, Trà Vinh, Lạng Sơn, Bến Tre, Phú Thọ, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Giang, Cao Bằng, Thanh Hóa, Hậu Giang, Phú Yên, Bắc Kạn. Cà Mau, Bình Thuận, Quảng Nam, Đắk Lắk, Sơn La, Thái Nguyên, Lai Châu, Ninh Bình, Gia Lai, Tiền Giang, Khánh Hòa, Long An, Tp. Hải Phòng, An Giang, Đắk Nông, Quảng Ngãi, Ninh Thuận, Bình Phước, Quảng Bình	75.000	150.000
Kon Tum, Bình Dương, Sóc Trăng, Đồng Tháp, Tuyên Quang, Yên Bái, Điện Biên, Đồng Nai, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bạc Liêu, Tp. Cần Thơ, Tp. Đà Nẵng	50.000	100.000
Hoà Bình	200.000	500.000
Quảng Trị	100.000	200.000
Lào Cai	Phường, thị trấn: 75.000 Xã: 50.000	150.000
Hà Nam	Thành phố: 50.000 Khu vực còn lại: 30.000	100.000
Bắc Ninh	75.000	500.000
Bình Định	Trong đô thị: 70.000 Ngoài đô thị: 50.000	120.000
Hà Tĩnh	60.000	130.000
Lâm Đồng	Phường: 80.000 Xã, thị trấn: 50.000	200.000
Hải Dương, Nghệ An	50.000	150.000
Thái Bình, Quảng Ninh	60.000	120.000

Trên là tất tần tật các thông tin cần biết về giấy phép xây dựng và các vấn đề liên quan. Để tìm hiểu chi tiết hơn quy định của pháp luật về loại giấy này, anh/chị có thể tìm đọc Luật xây dựng năm 2014 và các Nghị định liên quan.

Xem thêm:

Xây nhà ở trên đất thuê, có được phép?

Cập nhật các quy định luật đất đai mới nhất hiện nay

Tranh chấp đất đai có sổ đỏ, những điều cần phải biết